나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111684 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111684 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경111684 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3 | 감정가: 768,327,560원 | 최저가: 161,128,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경111684 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-3

용도: 임야 (환지예정지 기준 공동주택용지)

감정가: 768,327,560원

토지면적: 6,318.00㎡ (약 1,911.11평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 367391.7/전체면적 미표기, 권리면적 기준 예상됨)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 사업 현황 및 입지 분석 핵심 요약

본 건은 창원 북면 신도시 조성의 한 축인 '내곡지구 도시개발사업' 구역 내의 토지 지분입니다.

현재는 임야 상태의 급경사지 맹지이나, 도시개발사업의 환지예정지지정처분(2022.6.8.)이 완료되어 공동주택(아파트) 용지의 '제2종일반주거지역'(2블록 1-1롯트)으로 지정되었습니다. 감정평가는 이 환지예정지를 기준으로 이루어졌으며, 낙찰자는 경매를 통해 조합원 지위를 승계할 수 있다는 조합의 답변이 있습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

공유지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분(일부) 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의, 혹은 공유물분할청구소송 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

사업 지연 및 리스크: 도시개발사업은 환지계획인가 및 환지예정지지정까지 완료되었으나, 사업비 자금 조달이 완료되어야 공사가 착공될 예정입니다. 또한, 뉴스 보도에 따르면 조합 내부의 갈등과 소송, 체비지 관련 금융 리스크 등이 존재하는 '장기 답보 상태'에 있어 사업 진행의 불확실성이 높습니다.

조합원 지위 승계: 채권자 제출 보정서에 의하면 낙찰 후 조합에 필요한 서류(등기부등본, 신분증 등)를 제출하면 '조합원 지위 승계가 가능'하다는 답변이 있으나, 최종적인 지위 승계 가능 여부와 시기, 추가 부담금 발생 여부 등은 입찰 전에 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'에 반드시 재확인해야 합니다.

2. 권리분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석 (등기부상)

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 지분 매각입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되나, 낙찰 후 전체 토지에 대한 지분권자로서의 법적 지위만 취득하게 됩니다. 입찰 전 등기부등본 확인을 통해 말소되지 않는 선순위 권리나 예고등기 등은 없는지 최종 확인이 필요합니다.

2.2. 잠재적 리스크

사업 진행 리스크: 조합 내부의 갈등, 시공사 및 시행대행사와의 계약 해지 논의, 체비지 담보신탁 위험 등으로 인해 사업이 장기간 지연되거나 무산될 가능성(금전 청산 가능성)을 배제할 수 없습니다. 투자금 회수 기간이 예상보다 길어질 수 있습니다.

지분 리스크: 공유지분 매각이므로, 낙찰 후 나머지 공유자들과의 관계 정리가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해 현금화해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

추가 부담금 리스크: 도시개발사업의 조합원으로서 향후 사업 진행 과정에서 토지 원소유자들이 부담해야 할 추가 분담금(공과금 등)이 발생할 수 있습니다. 사업 진행 속도와 관계없이 자금 조달을 위해 공과금을 납부해야 할 수 있습니다.

3. 입지 조건 및 개발 환경

3.1. 입지 조건 (현재 및 미래)

현재: 창원시 의창구 북면 '새각단마을' 북서측 근거리의 임야, 과수원, 농경지 등이 위치한 마을 주변 산림지대입니다. 지적도상 맹지이며, 차량 접근은 불가능합니다.

미래(환지예정지): '2블록 1-1롯트'(공동주택 용도, 제2종일반주거지역) 기준으로 도로를 북동측 및 남서측으로 접하는 사다리형의 아파트 용지로 변경될 예정입니다. 이는 창원 북면 신도시(감계지구, 무동지구 인근)의 대규모 주거단지(총 8,500여 세대 계획) 조성 사업 내에 위치하게 됩니다.

3.2. 교통상황

현재는 차량 접근이 불가능하나, 환지예정지 기준으로는 차량 접근이 가능합니다. 장기적으로는 국지도 60호선 및 주변 주간선도로 개설이 추진되어 창원 시내 및 인근 지역(동읍, 진영, 김해 등)으로의 접근성이 개선될 전망입니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 현재는 상권이 형성되지 않은 농촌 산림지역이지만, 사업 완료 시 8,500여 세대 이상의 대규모 주거단지가 조성되어 지구 내 상업용지 개발이 예정되어 있습니다. 인근 감계지구, 무동지구 등 기존 신도시의 상업시설을 이용 가능하나, 초기에는 기반 시설 및 편의 시설 부족을 감수해야 할 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역은 농업 및 마금산 온천 관광 지역으로, 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 임야의 특성상 육안으로 식별이 곤란한 분묘가 소재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

공공시설: 개발계획상 학교와 공원이 조성될 예정이며, 인근 무동지구 사례를 볼 때 초기에는 공공기관 및 생활 편의시설(도서관, 주민센터, 소방서 등)의 확충에 시간이 걸릴 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 저평가된 임야 지분에 투자하여 도시개발사업 완료 후 고밀도 아파트 용지(제2종일반주거지역)의 조합원 지위를 승계하는 고수익 잠재력을 가진 투자 물건입니다. 낙찰가 대비 미래 자산 가치 상승이 기대되지만, 조합 내부 갈등, 사업 장기 지연, 지분 매각에 따른 공유자 리스크 등 단기 현금화가 어려운 '고위험-고수익' 성격의 투자입니다.

4.2. 투자 포인트

미래 가치 상승: 현재 임야인 토지가 환지 과정을 통해 공동주택 용지(아파트 부지)로 변경되며, 도시개발사업 완료 시점의 가치로 급격한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

조합원 지위 승계 가능성: 경매 낙찰 시 조합원 지위 승계가 가능하다는 조합의 답변이 있어, 일반적인 토지 투기지역 매입보다 확실한 권리 변동을 예상할 수 있습니다.

환지 방식: 환지예정지의 용도지역이 '제2종일반주거지역'으로 확정되어, 주거용 대규모 아파트 단지 조성이라는 분명한 목표가 제시되어 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계