나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3219 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 529-1 과수원 경매
매각기일: 2026-01-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3219 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 529-1 과수원 경매
- 사건번호: 2024타경3219
- 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 529-1
- 감정가: 284,256,000원
- 최저가: 30,520,000원
- 유찰 횟수: 10회
- 용도: 과수원
창원지방법원 경매1계 2024타경3219 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 529-1 | 감정가: 284,256,000원 | 최저가: 30,520,000원 | 용도: 과수원
1. 물건 개요 및 특성 분석
1.1. 기본 정보
사건번호는 창원지방법원 2024타경3219 (1)이며, 용도는 과수원인 토지 매각 물건입니다.
소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 529-1이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.
본 물건은 이미 한 차례 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 '재매각' 물건이라는 특이사항이 있습니다.
1.2. 면적 및 감정가
본 물건은 건물은 없고 토지만 매각 대상입니다.
토지면적은 3698.00㎡ (약 1118.65평)으로 비교적 대형 과수원 부지입니다.
감정가는 284,256,000원으로 평당 약 254,000원 수준입니다.
1.3. 이용 현황 및 주의사항
본 토지는 현재 남동하향 급경사지대 내의 부정형 토지로서 '과수원'으로 이용 중입니다.
가장 큰 주의사항은 "맹지(吏之地)"라는 점이며, 차량 및 농기계의 접근이 불가능하여 제반 교통 상황이 매우 불편합니다.
또한, 경매 취득 후 반드시 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.
토지 지상에는 제시외 수목(감나무 등)이 소재하며, 이는 매각 대상에 포함되나 감정가는 수목의 영향을 감안하여 평가되었습니다.
2. 물건의 입지 및 환경 분석
2.1. 입지조건
본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 "윗담마을" 남서측 인근에 위치합니다.
주위 환경은 농경지 및 자연림이 주를 이루며, 단독주택과 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
농지로서의 입지 환경은 보통 수준이나, 도로와의 접면이 없어 활용성이 크게 제한됩니다.
2.2. 상권분석 및 생활정보
물건 소재지는 농경지 및 자연림 지대이므로, 도심의 상권과는 거리가 멀고 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.
주변에 소규모 공장이 일부 혼재하고 있으나, 상업 시설이나 생활 편의시설은 '북면'의 중심 지역을 이용해야 합니다.
대규모 개발 호재보다는 농림지역의 특성상 장기적인 농업 생산성 관점에서 접근해야 합니다.
2.3. 토지 이용 및 제한
본건은 '생산관리지역'입니다. 이는 농업적 생산 활동을 위해 관리가 필요하나 농림지역 지정이 곤란한 지역을 의미합니다.
따라서 건폐율(20% 이하) 및 용적률(50%~80% 이하) 등이 제한적이며, 농업 생산 시설 외의 개발행위에 제약이 따릅니다.
특히 '가축사육제한구역' 및 '배출시설설치제한지역(폐수)'으로 지정되어 있어, 향후 축사나 특정 산업 시설을 건축하는 데 제한이 따릅니다.
3. 권리 분석 및 리스크 점검
3.1. 권리분석
본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자 정OO의 소유 부동산에 대해 채권자 한OOOOOO이 경매를 신청한 것으로 보입니다.
특이사항으로는 임대관계는 미상이나, 농지이므로 임차인(농지 임대차)의 권리 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
제시된 정보만으로는 복잡한 법정지상권이나 유치권 등의 문제는 확인되지 않으나, 추후 현장조사 및 추가 서류 확인이 필수입니다.
3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항
맹지 리스크: 본 토지는 명확한 도로와 접하고 있지 않은 '맹지'입니다. 토지 가격의 가장 큰 감가 요인이며, 향후 건축 행위(농가 창고 등)를 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 얻어 도로를 확보해야 하는 위험과 비용이 발생합니다.
농지취득자격증명 리스크: 농취증을 반드시 제출해야 하며, 제출하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 해당 지역 농지법상 자격 요건을 필히 검토해야 합니다.
재매각 리스크: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않은 '재매각' 물건이므로, 최초 입찰 보증금 외에 재매각 보증금을 추가로 납부해야 할 수 있습니다. 법원 공고문을 반드시 확인해야 합니다.
3.3. 주변 혐오시설 검토
토지이용계획상 '가축사육제한구역(그외지역 300m제한 및 400m제한)'이 설정되어 있습니다. 이는 해당 지역 주변에 가축을 사육하는 시설이 있을 수 있음을 간접적으로 시사합니다.
인근 농경지 및 소규모 공장 등으로부터 발생하는 소음 및 냄새 등의 환경적인 요인이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
4. 종합 의견 및 투자 제언
4.1. 종합 의견
본 창원 북면 월계리 과수원은 넓은 면적(약 1118.65평)과 생산관리지역이라는 이점을 가지고 있으나, 맹지라는 치명적인 단점과 농취증 제출 의무라는 진입 장벽을 동시에 가진 물건입니다.
감정가 2억 8천만원대는 맹지임을 감안한 가격이므로, 투자자는 맹지 해소 방안에 대한 구체적인 계획과 비용 계산을 완료한 후 입찰에 참여해야 합니다.
4.2. 투자 포인트
장기 농업 생산용: 현재 과수원으로 이용 중이며, 경사지이지만 넓은 면적이므로 장기적인 농업 경영 및 귀농귀촌 목적의 토지로는 활용이 가능합니다.
개발 압력 적음: 생산관리지역 및 각종 규제 구역으로 묶여 있어 단기적인 개발 기대는 어렵지만, 그만큼 지가가 안정적이며 투기 세력의 유입이 적습니다.
재매각 특성: 재매각 물건은 이전 낙찰자의 실수로 유찰된 것이므로, 입찰자가 줄어들어 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 재매각 보증금 확인 필수)
법원 정보
창원지방법원 경매1계