나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100233 [1] 경상남도 김해시 생림면 1094-1 나전리 나동 3층305호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100233 [1] 경상남도 김해시 생림면 1094-1 나전리 나동 3층305호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경100233
• 주소: 경상남도 김해시 생림면 나전로 60, 나동 3층305호
• 감정가: 229,000,000원
• 최저가: 9,638,000원
• 유찰 횟수: 13회
• 용도: 업무시설

창원지방법원 경매1계 2024타경100233 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전로 60, 나동 3층305호 | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 9,638,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

창원지방법원 2024타경100233 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 1094-1 나전리 나동 3층 305호

용도: 업무시설 (사무실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

감정가: 229,000,000원

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 43.02㎡ (약 13.01평)

건물면적: 33.67㎡ (약 10.18평)

제시외 면적: 0.00㎡ (매각에 포함되지 않는 면적 없음)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

대상 물건은 김해시 생림면 나전리 소재 "상나전마을" 근거리에 위치하며, "상나전마을" 남동측에 자리합니다. 부근은 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 용도는 업무시설(사무실)이나, 주변 환경을 고려할 때 산업단지 지원 시설이나 특정 산업 연관 업종의 사무실로 활용될 가능성이 높습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철골콘크리트구조 샌드위치판넬 및 슬라브지붕 4층 중 3층에 위치하며, 외벽은 알미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등입니다. 내부에는 위생/급배수/소방/승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

이용 상태: 사무실로 이용 중이며 현재는 공실(빈집) 상태입니다.

토지 현황: 완경사지대 내 평탄한 사다리형의 상업용 건부지이며, 북서측으로 소로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역 및 성장관리계획구역(생림 나전2구역 산업형)에 위치하여 공장 및 산업 관련 시설 개발 및 관리에 중점을 둔 지역입니다. 추가적으로 가축사육제한구역(800m 제한지역) 및 배출시설설치제한지역(물환경보전법)으로 지정되어 있어, 오염 유발 시설이나 특정 업종의 입주에는 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함한 일괄매각 건이며, 채권자 중OOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 하OO로 동일하여 권리 관계는 비교적 단순합니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계: 미상으로 조사되어, 입찰자는 현장 조사 등을 통해 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도(인도) 문제가 발생할 수 있습니다.

특이사항: 본 건이 소재하는 '(현칭)김해오토갤러리'는 기준 시점 현재 *운영이 중단된 상태*이며, 대상 물건 역시 '공실' 상태입니다. 이 점이 매각물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 가격 결정 및 향후 활용 계획 수립에 중요한 영향을 미칩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 나전리 지역은 공장, 창고, 근린생활시설 등이 밀집한 *산업형 상권*입니다. 따라서 일반적인 주거지역 또는 도심 상권의 분석 기준보다는, 주변 산업시설에 대한 지원 기능 또는 관련 기업의 사무실 수요를 기반으로 상권 가치를 평가해야 합니다. 오토갤러리 운영 중단은 상권의 활력을 저해하는 요소이므로, 개별 사무실로서의 독자적인 활용 방안이 중요합니다.

4.2. 생활 정보 및 편의 시설

주변에 상주하는 인구가 적은 공업 지역 특성상 대규모 편의 시설 접근성은 낮으나, 인근 소로에 접하고 있어 물류 이동 및 출퇴근용 차량 접근은 용이합니다. 건물 자체에 승강기, 소방설비 등 기본적인 업무시설 인프라가 구축되어 있어 사무 공간 활용에는 문제가 없습니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변은 중소형 제조업체 및 공장들이 밀집한 지역으로, 자체적으로 소음 및 환경적 요소가 존재할 수 있습니다. 하지만 현장 조사 결과, 주거 환경을 저해하는 대형 폐기물 처리 시설, 화장장 등 명확한 *혐오시설*은 확인되지 않았습니다. 다만, 계획관리지역 및 산업형 성장관리계획구역이라는 점과 물환경보전법상 배출시설 설치 제한 지역이라는 점을 감안하여 주변 공장의 업종을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 현칭 '김해오토갤러리'의 *운영 중단* 및 *공실 상태*입니다. 이는 본 물건의 사용 수익을 즉시 얻기 어렵게 만들고, 전체 시설의 재활성화 여부에 따라 가치가 크게 변동할 수 있습니다.

권리 리스크: 임대차 관계가 '미상'이므로, 소액 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

환경 리스크: 계획관리지역 내의 제한사항(가축사육제한, 배출시설제한)을 준수해야 하며, 인근 공장들로 인한 소음 또는 환경 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 생림면 소규모 공장지대 내 위치한 업무시설로, 기본적인 건물 인프라와 산업형 토지이용계획을 갖추고 있습니다. 그러나 핵심적인 리스크는 건물 전체 시설의 운영 중단 및 공실 상태라는 점입니다. 따라서 단순 사무실 임대수익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 해당 시설 전체 또는 주변 지역의 재개발/용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자가 필요합니다. 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 운영 중단 및 공실 상태로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 *낮은 금액으로 진입*할 수 있는 기회입니다.

용도 확장성: 계획관리지역 내 산업형 구역에 위치하여, 향후 용도 변경 또는 소규모 산업 연관 시설로의 전환 가능성(단, 법규 확인 필수)이 있습니다.

자체 시설 확보: 건물 내 엘리베이터, 소방시설 등 업무시설에 필수적인 설비가 되어 있어, 인테리어 비용을 절감하고 바로 사무 공간으로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계