나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101977 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 14층1405호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101977 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 14층1405호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경101977 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 14층1405호 (창원1차비룡벨로스텔라) | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 12,884,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 상세 정보

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 창원지방법원 2024타경101977 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자 한OOOOOOO의 신청에 의한 경매이며, 감정가는 120,000,000원으로 평가되었습니다.

특히, 본 건은 기존의 매각이 취소되거나 매수인이 잔금을 미납하여 다시 진행하는 재매각(再賣却) 물건이라는 점에 유의해야 합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 14층1405호

용도: 오피스텔 (현황 이용 중)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

건물면적: 62.69㎡ (전용면적, 약 18.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

층수: 14층 중 14층 (최고층)

특이사항: 재매각 물건임.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건이 소재한 창원1차비룡벨로스텔라는 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건물은 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주상복합 형태의 건물로 추정됩니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 건물 남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로(대로3류)와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 평가는 없으나, 대로변 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)와 접하는 등 상업적 잠재력과 주거 편의성을 동시에 갖춘 입지입니다. 다만, 가축사육제한구역(200m), 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 법적 제한이 설정되어 있어 추후 개발이나 용도 변경 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본 경매는 채권자 한OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

가장 큰 특징은 재매각(再賣却) 물건이라는 점입니다. 이는 기존 매각에서 최고가 매수인이 잔금을 미납하였거나, 다른 법적 사유로 인해 매각이 취소되어 다시 진행되는 경우를 의미합니다. 재매각 시에는 기존 보증금 몰수 등의 조치가 이루어지므로, 일반적인 경매보다 낙찰가에 대한 기대심리가 낮아져 의외로 저가에 낙찰될 가능성도 있습니다. 다만, 입찰 참여 시에는 법원이 정한 재매각 조건(통상적으로 20%의 입찰보증금)을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 매각 대상 및 조건

토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제될 소지는 없습니다. 오피스텔로서 토지 지분권(대지사용권)이 함께 이전됩니다.

3.3. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 임대관계는 '미상(未詳)'으로 기재되어 있습니다. 내부 구조 및 이용 상태 또한 부재중 잠금으로 인하여 직접 확인하지 못하고 인근 유사 건물을 기준으로 평가되었습니다.

따라서, 낙찰자는 명도(점유 이전) 과정에서 점유자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인인지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 인수 여부 및 명도 난이도가 상승할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상 물건은 근린상업지역과 주거지역이 혼합된 곳에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 해당 단지를 기반으로 하는 소규모 상권(근린생활시설)이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 상권 규모는 광역적이기보다는 지역 주민을 위한 필수 소비재 위주로 형성되어 있을 것입니다.

4.2. 주요 시설 및 인프라

교육: 창덕중학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 제공합니다.

교통: 대로변에 접합하여 시내외 이동이 용이하며, 시내버스 노선 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오 시설

검색 결과, 해당 지역(동읍 용잠리)은 2020년 과거 기사 등에서 창원 시내와 떨어진 '논밭 천지' 또는 '시골 도로' 인근으로 언급된 바 있습니다. 이는 용잠리 전체의 특성으로, 본 오피스텔이 소재한 지역이 개발된 주상복합 단지이지만, 외곽 지역이라는 태생적 한계가 존재할 수 있습니다.

다만, 직접적인 대규모 쓰레기 처리 시설, 폐기물 처리장 등 명확한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 오염 유발 시설에 대한 규제가 있는 점은 긍정적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 재매각에 따른 변수

본 물건은 재매각 건으로, 기존 최고가 매수인이 입찰 보증금을 몰수당한 상태입니다. 이는 입찰자가 재매각 사유를 정확히 파악하고, 그 사유(단순 잔금 미납인지, 권리 상의 문제로 인한 포기인지)에 따라 입찰 여부를 결정해야 함을 시사합니다.

5.2. 점유자 미확인으로 인한 명도 리스크

현황 조사상 내부 확인 및 임대차 관계가 미상인 점은 가장 큰 권리 분석상의 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있으며, 그렇지 않더라도 소유자 또는 단순 점유자를 상대로 명도 소송이나 인도 명령 집행 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 내부 구조 및 상태의 불확실성

감정평가 시 내부를 확인하지 못하고 유사 물건을 기준으로 평가했으므로, 실제 내부 마감재의 노후도, 파손 상태, 누수 여부 등은 예측과 다를 수 있습니다. 이를 감안한 보수 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원 외곽 지역의 주거 겸용 오피스텔로, 기본적인 생활 편의 시설과 대로변 접근성을 갖추고 있습니다. 14층 중 14층의 로열층이며, 전용면적 62.69㎡(약 18.96평)으로 면적 대비 감정가가 1억 2천만 원으로 설정되어 있습니다.

다만, 재매각이라는 경매 진행상의 특이점과 점유자 및 임대차 관계 미상이라는 권리상의 리스크가 공존하고 있어, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

가격적 매력: 재매각으로 인해 유찰이 더 진행되었거나, 기존 매수인이 포기한 사유가 단순 잔금 미납일 경우, 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

면적 및 용도: 전용면적 약 19평의 오피스텔로, 소형 아파트 대체재로 활용하기에 적합하며, 인근 공단 등 배후 수요가 있다면 임대 수익용으로도 고려할 수 있습니다.

입지: 근린상업지역에 접하여 생활 편의성이 확보되어 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 양호합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계