나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110131 [1] 경상남도 김해시 주촌면 원지리 895-3 답 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110131 [1] 경상남도 김해시 주촌면 원지리 895-3 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경110131 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 원지리 895-3 | 감정가: 297,990,000원 | 최저가: 122,056,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (토지)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 원지리 895-3

사건 번호: 창원지방법원 2024타경110131 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 297,990,000 원

매각 대상: 토지 (답)

토지 면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

토지 지분율: 33000/33000 (전부)

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 현황 (이용 상태 및 공부와의 차이)

본건은 현재 세장형 토지이며, 인접 필지와 함께 '답'(논)으로 이용되고 있습니다. 지목은 답이나, 도시지역 내 준주거지역에 속하므로 현황 이용과 무관하게 법적 규제에서는 개발 가능성이 높습니다. 감정평가서상 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

2.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 김해시 주촌면 원지리 소재 "국계마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 이는 개발이 진행 중이거나 예정된 도시 외곽의 일반적인 모습입니다. 교통 상황은 농기계 접근이 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

본건은 소유자 및 채무자가 '지OO', 채권자가 금융기관인 '통OOOOOOOOO'인 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 법률적 특이사항은 본 토지가 '준주거지역'에 해당하여 현황은 '답'이지만 '농지취득자격증명(농취증)'이 필요하지 않다는 점입니다. 일반적인 농지 경매와 달리 입찰 진입 장벽이 낮습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 준주거지역

제한상태: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

본 토지는 '준주거지역'으로서 향후 주거, 상업, 업무 기능 등을 도입할 수 있는 잠재력이 높은 지역입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주변은 현재까지는 주거 및 농경지 중심의 혼재된 지대이므로 활발한 상업시설은 미약한 것으로 보입니다. 다만, 준주거지역의 용도를 고려할 때, 향후 주변 개발 진행 상황에 따라 주거/근린생활시설 부지로의 가치 상승 여력이 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 '국계마을회관'이 인접해 있어 기본적인 마을 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

인접 도로 상태는 지적도상 구거를 사이에 두고 노폭 약 2.5 - 3m 내외의 농로가 소재하여 차량 접근성은 보통입니다.

주변에 현재 시점에서 확인되는 대규모의 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주변이 주택과 농경지 혼재 지역이므로, 개발 시 소규모 공장이나 창고 등이 혼재될 가능성은 염두에 두어야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 및 개발 리스크

본건은 현재 인접 필지와 함께 '답'으로 이용 중이므로, 경계측량을 통해 정확한 위치 및 면적을 확인해야 합니다.

개발을 위해서는 지목 변경 및 형질 변경 절차와 비용이 발생합니다. 구거를 사이에 둔 농로 접근이므로, 향후 개발 시 도로 확보에 대한 구체적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 명도(인도) 진행 시 점유자가 농지 임차인일 경우를 대비한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 도시지역 내 희소성이 높은 '준주거지역' 토지로서, 현재의 지목(답)에도 불구하고 농취증이 면제된다는 강력한 장점을 가집니다. 감정평가액 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시, 향후 김해시 주촌면 일대의 개발 수요에 따른 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 투자의 관점에서 토지 본연의 가치와 법적 용도에 초점을 맞추어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 도시지역 내 '준주거지역'에 위치하여 향후 개발 가능성이 높음.

높은 접근성: 농지 취득에 대한 가장 큰 걸림돌인 '농지취득자격증명(농취증)'이 불필요하여 일반 투자자의 접근성이 탁월함.

개발 잠재력: 현재는 '답'이지만, 용도지역상 주거 및 상업 시설 개발이 가능하여 향후 지가 상승 여력이 큼. (단, 개발 시 도로 및 기반 시설 확보 방안에 대한 면밀한 검토 필수)

합리적인 감정가: 330.00㎡ (약 99.83평) 면적에 대한 감정가 2억 9천만 원대로, 주변 시세 대비 경쟁력을 확보한다면 우량한 투자처가 될 수 있음.

법원 정보

창원지방법원 경매1계