나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112304 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 3층303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112304 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 3층303호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경112304
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 3층303호 (창원1차비룡벨로스텔라)
• 감정가: 204,000,000원
• 최저가: 130,560,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매1계 2024타경112304 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 3층303호 (창원1차비룡벨로스텔라) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경112304 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 3층303호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

건물면적 (전용면적): 74.05㎡ (약 22.40평)

추정 분양면적: 약 102㎡ (약 30평형대, 전용면적 기준 추정치)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 특이사항 및 권리 관계 주요 안내

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 중요한 주의사항이 존재합니다.

주의사항: 주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차인 이수진)로부터 2025년 8월 26일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 대항력에 대한 권리가 소멸됨을 의미하며, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수할 법적 위험이 크게 해소되어 명도가 용이해질 가능성이 높습니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 동읍파출소 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 상업 혼합 지역입니다. 주변에 창원2차비룡벨로스텔라 등 유사한 공동주택이 소재하며, 주거 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물 남측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로(대로3류, 폭 25m-30m)가 접합하고 있어 시내외 이동이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 제3층에 위치합니다.

주요 설비 내역으로는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 현장조사 당시에는 폐문·부재로 내부 마감 상태 확인은 어려웠습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

경매구분: 부동산강제경매

채권자/채무자/소유자: 주OOOOOOO / 대OOOOOOOOO / 대OOOOOOO

본 물건은 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행되는 강제경매 물건입니다.

3.2. 임차인 대항력 포기 확약서 분석 (핵심 권리)

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 권리(임차보증금 반환 채권)를 양수받아 대항력을 포기한다는 확약서를 법원에 제출했습니다.

의미: 이는 사실상 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 법적 위험이 해소된 것으로 해석할 수 있습니다. 경매 입찰자가 가장 우려하는 '대항력 있는 임차인' 문제가 사전에 해결되어, 낙찰자가 명도를 진행하기가 매우 수월해진다는 점에서 투자 안정성이 높습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

토지 이용계획상 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

본건이 위치한 건물 자체에도 공동주택 및 업무시설 용도가 혼재되어 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

학군: 토지이용계획상 상대보호구역(창덕중학교)이 설정되어 있어 학교와의 근접성이 확인됩니다.

도로: 대로3류(폭 25m-30m)에 접합하고 있어 차량 통행 및 물류 이동에 유리합니다.

혐오시설: 감정평가서 및 검색 결과상 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주변에 동읍파출소 등의 공공시설이 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제로 소유자 외 다른 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

다만, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 미상의 점유자가 대항력을 주장할 수 있는 임차인일 가능성은 희박하며, 명도 대상자는 소유자 또는 단순 점유자일 가능성이 높습니다.

5.2. 폐문 및 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문 및 부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감 상태에 대한 정확한 확인이 불가능했습니다. 내부 수리 또는 인테리어 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건 아파트는 창원시 의창구 동읍 지역 내 주거 상업 혼합 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

무엇보다 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출은 본 물건의 가장 큰 투자 매력입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 '보증금 인수' 리스크를 원천적으로 제거하여, 초보 투자자에게도 권리분석 면에서 안전한 물건으로 평가됩니다.

감정가 대비 주변 시세 및 최저가 변동을 고려하여 입찰한다면 높은 수익률을 기대할 수 있을 것으로 사료됩니다.

6.2. 투자 포인트

A. 권리 관계의 안정성: HUG 대항력 포기 확약서 제출로 법적 권리관계가 매우 명확하며, 대항력 있는 임차인 인수 위험이 소멸되었습니다.

B. 입지 조건: 왕복 6차선 도로에 접합하고 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설 및 공동주택이 형성되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

C. 면적 활용: 전용면적 74.05㎡ (약 22.40평)의 준수한 면적으로, 실수요층의 선호도가 높은 평형대입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계