나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112953 [1] 경상남도 김해시 삼계동 610 삼계이안아파트 110동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "신명초등학교"북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골지붕 지상15층 건물 중 7층 703호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 건물 내 승강기 설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10-12미터 내외 및 남측으로 폭 약 15-20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2024-05-23)()(저촉) , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-12-21)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(2015-12-21)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112953 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 610 삼계이안아파트 110동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 336,000,000원

토지면적: 74.96㎡ (약 22.67평)

건물면적: 129.06㎡ (약 39.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도이치파이낸셜주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, "신명초등학교" 북동측 인근입니다. 주변으로는 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조, 경량철골지붕의 지상 15층 건물 중 7층 703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 토지 및 도로 상태: 토지는 부정형의 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성되어 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 10-12미터, 남측으로 폭 약 15-20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류, 중로2류, 중로3류 저촉 및 접합 사항이 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 신명초등학교가 인근에 있으며, 일반적인 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공부상 명시되지 않은 지상권 등이 존재할 경우 인수될 수 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.)

* 말소기준권리: 2021년 5월 20일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 335,543,209원 (국민은행 근저당 227,700,000원 + 도이치파이낸셜 근저당 98,400,000원 + 신한카드 가압류 9,443,209원 + 국민건강보험공단 압류 + 도이치파이낸셜 임의경매 청구금액 75,792,579원 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계 미상으로 인한 주의사항: 현재 거주자가 임차인일 경우, 보증금 및 차임 등 상세 내용을 알 수 없어 인수 여부 및 대항력 유무를 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 4일, 129.06㎡(약 39.04평) 7층, 280,000,000원

* 2026년 7월 21일, 84.95㎡(약 25.69평) 1층, 248,000,000원

* 2026년 7월 27일, 84.95㎡(약 25.69평) 9층, 230,000,000원

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 6월 20일, 123.62㎡(약 37.39평) 14층, 보증금 3,000,000원, 월세 800,000원

* 2025년 11월 6일, 84.95㎡(약 25.69평) 6층, 보증금 20,000,000원

* 2025년 11월 24일, 84.95㎡(약 25.69평) 11층, 보증금 20,000,000원

* 분석: 본건과 동일 면적, 동일 층수의 최근 매매 사례가 280,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 336,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 시장 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 입찰가를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 삼계이안

* 주소: 경상남도 김해시 삼계동 610

* 준공일: 2007년 11월 23일

* 세대수: 856세대

* 주차대수: 총 336대 (지상 3대, 지하 29대, 전기차 충전기 지하 26대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 주변 편의시설: 신명초등학교가 인근에 있으며, 지역 내 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 임대차 관계인의 부재로 내부 확인이 불가하여, 경매 응찰 전 내부 이용 현황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주자의 정확한 임대 조건(보증금, 월세 등) 및 대항력 유무를 파악해야 합니다.

* 지역 환경(악취 가능성): 인근 삼계동 지역에 대해, 6km 반경 내 약 25개 양돈농가가 위치하며, 이로 인한 가축분뇨 관련 민원 및 악취 발생 가능성이 언급된 바 있습니다. 이는 북풍, 북서풍의 영향으로 해당 아파트까지 악취가 유입될 수 있다는 내용입니다. 이는 본건 아파트 자체의 문제는 아닐 수 있으나, 해당 지역 전체의 잠재적 환경 리스크로 고려될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 도로 저촉 및 제한 사항, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경상남도 김해시 삼계동 삼계이안아파트 110동 703호는 선호도 높은 주거지역 내 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 명확하나, 현재 거주자의 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인이 주요 확인 사항으로 남아있습니다. 최근 유사 면적 매매 사례가 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 인근 지역에서 제기된 바 있는 악취 발생 가능성 등 환경적 요인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 인기 주거 지역에 위치합니다.

* 양호한 교통망: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 아파트 단지 규모: 856세대의 대단지로 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 336,000,000원

* 최근 유사 물건 매매가 (129.06㎡, 7층): 280,000,000원 (2026년 7월 4일)

* 종합 분석: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 내부 상태 확인, 임대차 관계 명확화, 그리고 지역 환경 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사서, 매각물건 명세서 등을 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 특이사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.