나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5966 [18] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층67호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5966 [18] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층67호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5966
• 주소: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 지하1층67호 (삼방동,국제쇼핑타운)
• 감정가: 3,500,000원
• 최저가: 300,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2023타경5966 | 소재지: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 지하1층67호 (삼방동,국제쇼핑타운) | 감정가: 3,500,000원 | 최저가: 300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

창원지방법원 2023타경5966 (18) 근린생활시설 경매 물건 보고서입니다. 본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산임의경매로 진행되는 사건입니다.

채무자와 소유자가 하OOOOOO로 동일하며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적

소재지는 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층 67호입니다.

용도는 근린생활시설(현 공실)이며, 감정가는 3,500,000원입니다.

토지면적은 2.37㎡ (약 0.72평), 건물면적은 9.92㎡ (약 3.00평)입니다.

본 건은 1993년 11월 25일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 내에 위치합니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 김해시 삼방동 소재 신어초등학교 서측 인근에 위치하는 '국제쇼핑타운' 지하1층 호실입니다.

주위는 주상복합아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구)에 속하며, 소로에 접합하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

국제쇼핑타운은 지역 내에서 비교적 오래된 상업시설로 추정됩니다.

배후에 대규모 주거 시설이 존재하여 잠재적인 소비 수요는 있으나, 지하층의 소규모 근린생활시설이라는 점, 그리고 상가 자체의 노후도와 활성화 정도가 투자의 핵심 요소가 될 것입니다.

현재 상당 기간 공실 상태로 방치되어 있는 점으로 미루어 볼 때, 상권 내에서 해당 호실의 접근성이나 활용도가 낮을 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리분석 (매각대상 기준)

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다.

부동산임의경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일하므로 절차상의 큰 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 입찰자는 등기부 현황을 통해 낙찰 후 인수되는 권리(특히 유치권, 법정지상권 여부)가 있는지 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 상당 기간 공실 상태로 방치된 것으로 조사되었습니다.

내부 천정이 일부 파손되어 있는 등 대폭적인 수선이 필요한 상태입니다.

가장 주의해야 할 점은 장기간 공실로 인해 미납 관리비가 발생했을 가능성입니다. 관리비 납부 여부는 경매 입찰 시 반드시 관리사무소를 통해 확인하여야 하며, 미납 관리비에 대한 처리 방안을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3.3. 공부와의 차이 (특정 호실)

동일 사건 내 일련번호(8)은 현황이 ‘계단 하부 창고’이며, 일련번호(12)는 현황이 ‘출입구’인 것으로 조사되었습니다. 본 건은 일련번호 (18)로서 정확한 현황 확인이 필요합니다. 호실이 상가 건물 내 어디에 위치하는지, 그리고 실제 이용 가능한 면적 및 형태는 현장 조사 시 필수적으로 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

장기간 공실 및 내부 파손으로 인한 명도 리스크 및 대규모 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

미납 관리비 전액 또는 일부에 대한 낙찰자 부담이 발생할 수 있습니다.

지하층 소규모 상가의 낮은 환금성 및 임차인 확보의 어려움이 예상됩니다.

일반 상가와 달리, 제시 외 건물 목록에서 확인되었듯이 일부 호실은 계단 하부 창고나 출입구 등 비정상적인 용도로 활용되고 있을 가능성이 있어, 이 또한 투자의 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

대상 물건은 김해시의 도시지역 내 일반상업지역에 위치하며, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에 신어초등학교가 위치하는 등 교육 환경과 주거 환경이 형성되어 있어, 지역 주민들의 생활 편의 시설 수요는 꾸준히 있을 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 노후된 상가 내부 환경과 주변 시설의 현황을 고려해야 합니다.

4.3. 종합 의견

본 건은 감정가가 매우 낮은 초소액 물건이나, 그에 상응하는 리스크와 비용(수리비, 미납 관리비)이 수반됩니다.

9. 92㎡(약 3평)라는 매우 작은 면적으로 인해 일반적인 근린생활시설 용도로는 활용이 제한적입니다.

소규모 물품 창고, 개인 작업 공간, 또는 쇼핑타운 내 특정 수요층(예: 관리실 관련)을 대상으로 한 특수 용도로의 전환을 염두에 두어야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 초소액 투자 기회

감정가 350만 원대의 초소액 물건으로, 소액으로 부동산 경매 투자를 경험하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

5.2. 공격적인 입찰 전략 필요

낙찰 후 발생할 수 있는 내부 수리 비용과 미납 관리비를 충분히 고려하여 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

성공적인 투자는 낮은 낙찰가와 신속한 리모델링 및 새로운 용도(소규모 창고 등)로의 전환에 달려 있습니다.

5.3. 임대 관례 미상

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 바, 낙찰자가 직접 새로운 임차인을 찾아야 합니다.

주변 시세를 파악하여 월세 수준을 현실적으로 책정하고, 리모델링을 통해 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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