나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5966 [3] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층20호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5966 [3] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층20호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5966
• 주소: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 지하1층20호 (삼방동,국제쇼핑타운)
• 감정가: 3,800,000원
• 최저가: 326,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2023타경5966 | 소재지: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 지하1층20호 (삼방동,국제쇼핑타운) | 감정가: 3,800,000원 | 최저가: 326,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호

창원지방법원 2023타경5966 (3)

소재지

경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 지하1층 20호

용도

근린생활시설

감정가

3,800,000원

토지 면적

2. 37㎡ (약 0.72평)

건물 면적

9. 90㎡ (약 3.00평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

소유자/채무자/채권자

하OOOOOO / 하OOOOOOOO / 이OO

특이 및 주의사항

상당 기간 공실 상태로 방치되었으며, 내부 천장 일부가 파손되는 등 대폭적인 수선이 필요한 상태임. 관리비 납부 여부 확인 필수.

1.2. 물건 분석 (입지 및 권리)

1.2. 1. 최고의 입지: 주상복합 상가의 양호한 접근성

대상 물건은 경상남도 김해시 삼방동 소재의 '국제쇼핑타운' 지하 1층에 위치합니다. 주위는 주상복합아파트, 근린생활시설, 학교(신어초등학교 서측 인근) 등이 혼재된 일반상업지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 1993년 11월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 4층/지상 13층의 주상복합 건물입니다.

1.2. 2. 권리 분석: 소액 경매 물건의 깔끔한 구조

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태입니다.

제시된 정보에는 임차인 현황이 미상이지만, 근린생활시설(공실 상태)로 조사되었으며 채무자(소유자)가 점유하고 있을 가능성이 낮습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 명확히 확인되며, 경매의 기본적인 구조는 깔끔하다고 판단됩니다.

단, 상당 기간 공실 상태로 방치된 점을 고려할 때, 미납 관리비의 존재 가능성이 높아 이에 대한 철저한 확인 및 명도 시 협상 필요성이 권리 분석의 핵심입니다.

1.3. 세부 분석 (상권, 생활, 리스크)

1.3. 1. 상권 분석: '유령 상가' 리스크의 현실화

국제쇼핑타운은 과거 백화점 및 아울렛이 인기 있던 시기에 지어진 주상복합 상가로, 한때 컴퓨터 종합상가, 패션 상가 등으로 운영되었으나 2000년대 초반부터 상권이 기울어져 폐건물에 가까운 '유령 상가'로 방치되고 있다는 보고가 있습니다.

현재 경매 물건으로 나온 지하 1층 호실 역시 공실 상태이며, 인근 다른 호실들도 대부분 공실로 조사되었습니다.

김해시의 시장 현황 자료에는 이 건물이 '그 밖의 대규모 점포' 중 하나로 등재되어 있지만, 현재 운영 실태는 매우 저조합니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역의 생활 편의 상권이지만, 해당 쇼핑타운 내부의 상권 활성화는 거의 기대하기 어려운 상황입니다.

1.3. 2. 생활 정보: 주변 환경은 양호하나 자체 시설 노후화 심각

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역에 위치하며, 인근에 신어초등학교, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 주거 배후 수요는 존재합니다.

주변에는 전통 시장(삼방시장)과 대형 마트(일등마트 등)가 위치하여 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

혐오 시설은 별도로 검색되지 않았으며, 토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동에는 제약이 없습니다.

1.3. 3. 잠재적 리스크: 관리 문제 및 시설 복구 비용

가장 큰 리스크는 '상당 기간 공실 상태로 방치'되어 건물 내부 천장 파손 등 대폭적인 수선이 필요한 상태라는 점입니다.

공실이 장기화됨에 따라 미납 관리비가 상당액 누적되었을 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 미납 관리비 총액을 반드시 확인해야 합니다.

건물 내부가 노후화되고 사실상 '유령 상가' 상태인 점을 감안할 때, 낙찰 후 재활용을 위한 인테리어 및 시설 복구 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

1.4. 1. 종합 의견: 초저가 투자를 위한 하이 리스크, 하이 리턴 물건

본 물건은 380만 원이라는 초저가 감정가에 형성되었으며, 이는 건물 전체의 상권 붕괴와 시설 노후화를 반영한 것으로 보입니다.

전용 면적 약 3평의 소형 근린생활시설로, 기존 상가 임대 수익을 목적으로 하는 투자에는 부적합합니다.

투자 가치는 건물의 향후 재개발, 리모델링, 또는 소유권 확보를 통한 지분 증가 등의 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

단기적으로는 '유령 상가' 리스크로 인해 매매 및 임대가 극히 어려우며, 미납 관리비 처리와 명도 절차에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

1.4. 2. 투자 포인트: '지분 쪼개기' 또는 '초장기 보유' 전략

**초저가 소액 투자 기회**: 감정가가 매우 낮아 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

**토지 지분 확보**: 일반상업지역 내 토지 지분(2.37㎡, 약 0.72평)을 확보한다는 관점에서 접근해야 합니다. 이는 향후 건물의 용도 변경, 재개발 논의 등에 있어 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

**용도 변경 및 특수 목적 활용**: 매우 작은 면적(약 3평)이므로, 지하 공간의 특성 및 건물의 관리 상태를 고려하여 일반적인 소매점보다는 '계단 하부 창고'와 같은 특수 목적(실제 다른 호실 현황 확인됨)으로의 활용 가능성을 타진해야 합니다.

**명도 리스크 대비**: 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있다는 법원 판례가 있으므로, 예상되는 관리비 규모를 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다.

**경쟁률 및 낙찰가 예측**: 초저가 물건이므로 경쟁률은 높을 수 있으나, 상권 리스크가 명확하여 유찰될 경우 가치 대비 더 낮은 가격에 매입할 기회가 생길 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계