나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115443 [7] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산5-4 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115443 [7] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산5-4 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2023타경115443 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산5-4 | 감정가: 178,367,600원 | 최저가: 15,320,000원 | 용도: 임야

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2023타경115443 (7)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 하OO입니다.

본 경매는 토지 매각을 목적으로 합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산5-4 외 일원이며, 용도는 임야 및 기타 토지입니다.

매각대상 토지의 총 면적은 16364.00㎡ (약 4950.15평)입니다.

감정가는 178,367,600원으로 책정되었습니다.

건물은 매각대상에서 제외되나, 일련번호1 토지에는 주택 및 창고/화장실이 소재하고 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 및 환경 조건

본건 일련번호1, 5-10, 11은 창원시 의창구 북면 하천리에, 일련번호3, 4는 상천리에 소재합니다.

하천리 소재 토지들은 지방도변 농촌 지대에 위치하며, 상천리 소재 토지들은 마을 주변 야산 지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 일련번호 1, 3, 4, 11은 차량 접근이 가능하며, 일련번호 5-10은 인근까지 차량 접근이 가능하여, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 물건 형태 및 이용 현황

본건 매각대상은 총 11필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 이용 현황이 상이합니다.

일련번호1은 완경사지 내 부정형 토지로 주거용 건부지(주택 및 제시외 건물 소재)로 이용 중이며, 인접지와 평탄합니다.

일련번호3, 4, 10은 급경사지 내 자연림 상태의 부정형 토지이며, 3번 토지 일부에는 감나무가 식재되어 있습니다.

일련번호5는 완경사지 내 휴경지(공부상 '대'이나 현황 '휴경지')입니다.

일련번호6, 7은 완경사지 내 휴경지 또는 농경지/휴경지입니다.

일련번호8, 9는 완경사지 내 휴경지 및 일부 토지 임야입니다.

일련번호11은 세장형 토지로 답기타로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

대부분의 토지는 계획관리지역 또는 보전관리지역, 농림지역 등에 위치하며, 토지별로 다양한 제한이 적용됩니다.

계획관리지역 및 자연취락지구(기호1, 5, 6, 7, 8, 9)는 비교적 개발 가능성이 높은 지역입니다.

보전관리지역(기호3, 4)은 야산지대로서 자연림 보전에 중점을 둡니다.

농림지역(기호10, 11)은 보전산지/임업용산지(기호10), 농업진흥구역(기호11) 등에 해당되어 규제가 엄격합니다.

대부분의 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립제한지역 또는 승인지역(1호) 등의 제한도 필지별로 상이하게 적용됩니다.

특히, 기호6, 7, 8, 9는 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 간 채무 관계로 인한 경매로 추정됩니다.

입찰자는 등기부 등본 상의 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 잠재적 리스크는 특이사항 및 주의사항에 명시된 '분묘기지권' 및 '맹지' 여부입니다.

일련번호10 토지 지상에는 '연고 미상의 분묘 1기'가 소재하며, 이는 '분묘기지권' 성립 가능성이 있어, 낙찰자가 인수할 경우 철거 또는 이장을 위한 협상/소송 등의 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다. 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격입니다.

일련번호 5-10 토지는 '맹지' 상태로, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능하다고 보고되었으나, 건축 행위 등 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 사도 개설 또는 사용에 대한 합의(지상권 등)가 필수적입니다.

'지적경계가 불분명'하여 지적측량이 요구되며, 이는 실제 이용 면적 및 경계 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

'재매각' 사건으로 진행되고 있어, 이전 낙찰자가 잔금을 미납한 사유를 확인하여 재매각 사유와 동일한 리스크가 있는지 검토가 필요합니다.

제시외 건물 및 수목(감나무, 감나무 묘목), 이동 용이한 구조물 등의 처리 방안도 고려해야 합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지인 창원시 의창구 북면 하천리는 지방도변 농촌 지대로서, 상업 시설이나 대규모 생활 편의 시설은 부족합니다.

다만, 북면은 마금산온천 등 휴양지로 알려져 있으며, 인근에 창원 북면 하천리 야생화 정원, 북면수변생태공원 등이 조성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

북면수변생태공원에는 야구장, 파크골프장 등 레저 시설이 있어 가족 단위 나들이 및 스포츠 활동이 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

제한적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 대규모의 특정 혐오 시설(쓰레기 소각장, 대규모 분묘 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지의 성격상 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있는 점을 인지해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시의 비교적 양호한 농촌 지역에 위치한 다수의 필지로 구성된 물건입니다.

토지 면적이 총 $16364.00 \text{m}^2$ (약 4950.15평)로 대규모이며, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도와 규제를 가집니다.

특히, 일련번호1 토지는 주거용 건부지로 현황 이용 중이어서 당장 이용 가능한 토지가 포함되어 있습니다.

그러나, 일련번호 5-10의 맹지 상태와 일련번호10의 분묘기지권 리스크는 반드시 해결해야 할 주요 과제이며, 이에 대한 명확한 해결 전략 없이는 투자 접근이 어렵습니다.

따라서, 입찰 전 현장 답사를 통한 분묘 및 경계 확인, 맹지에 대한 해결 방안 확보가 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

맹지 및 분묘 리스크로 인해 낮은 가격에 유찰될 경우, 리스크를 감안한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

일련번호1 토지의 주거용 건부지로서의 현황 이용 가치와 일부 계획관리지역 토지의 개발 잠재력을 활용할 수 있습니다.

대규모 토지를 선호하는 투자자에게는 장기적인 관점에서 자연 친화적인 환경과 레저 시설 근접성을 바탕으로 한 귀농귀촌 또는 주말농장 등의 복합적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

다만, 맹지 해소와 분묘기지권 문제를 해결할 수 있는 법적 및 경제적 능력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계