나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115443 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 59-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115443 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 59-1 대지 경매

• 사건번호: 2023타경115443
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 59-1
• 용도: 대지

창원지방법원 경매7계 2023타경115443 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 59-1 | 감정가: 167,048,000원 | 최저가: 10,043,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2023타경115443 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 하OO입니다.

청구금액은 282,329,726원입니다.

본 경매 물건은 복합적인 토지 및 건물(일부 제시외) 일괄매각 건으로 추정됩니다.

1.2. 부동산 현황 요약

소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 59-1 외 다수 필지입니다. (하천리, 상천리 소재)

감정가는 총 167,048,000원으로 평가되었습니다.

전체 토지 면적은 1064.00 제곱미터 (약 321.87 평) 입니다.

매각 대상은 토지 매각을 기본으로 하나, 제시외 건물 및 제시외 수목이 존재하는 복합 물건입니다.

공부상 지목이 '대'인 필지(일련번호 5)가 현황은 '휴경지'이며, 이 점을 고려하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위 환경

본건 일련번호 1, 5-11은 창원시 의창구 북면 하천리에 소재하며 지방도변 농촌지대입니다.

일련번호 3, 4는 북면 상천리에 소재하며 마을 주변 야산지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

일련번호 1, 3, 4, 11은 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

일련번호 5-10은 맹지 상태이므로 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

일련번호 1은 노폭 약 3-3.5미터 정도의 도로가 남서측으로 개설되어 있습니다.

일련번호 5-10 필지들은 대부분 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 추후 활용 시 인접 토지 통행 문제 해결이 필수적입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 지방도변 농촌지대에 위치하므로 상업 시설이나 대규모 편의 시설 접근성은 낮습니다.

주변은 감나무 체험관 등 농촌 체험 시설 및 일반 농지, 임야 등이 주를 이루는 지역입니다.

생활 편의시설은 북면 소재지 또는 창원 시내로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 이용현황 (일련번호별)

본 매각 물건은 다양한 지목과 현황을 가진 여러 필지로 구성되어 있습니다.

일련번호 1: 완경사지, 부정형 토지. 주거용 건부지로 이용 중입니다.

일련번호 5: 완경사지, 부정형 토지. 공부상 '대'이나 현황 '휴경지'입니다. (맹지)

일련번호 6, 7: 완경사지, 부정형 토지. 농경지 및 휴경지로 이용 중입니다. (맹지 포함)

일련번호 3, 4, 10: 급경사지. 자연림 상태이며 일부 감나무 식재 및 분묘가 소재합니다.

일련번호 11: 평탄한 세장형 토지. 답기타(논 및 기타)로 이용 중입니다.

3.2. 건물 현황 (기호 2 및 제시외)

기호(2) 건물은 공부상 브록조 기와지붕 단층 건물이나, 현황은 주택 부분(브록조 슬래브위 강판지붕 단층, 66.11 $\text{m}^2$)과 창고 및 화장실 부분(브록조 강판지붕 단층, 약 14.5 $\text{m}^2$)의 2동으로 이용 중입니다.

제시외 건물 3동(철파이프조 함석지붕 그늘막 등)이 별도로 소재합니다.

일련번호 10 지상에는 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고, 제시외 수목(감나무, 감나무 묘목)도 다수 소재합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

주요 필지는 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 속하며, 일부 필지는 '농림지역', '보전관리지역', '농업진흥구역' 및 '임업용산지'에 해당합니다.

거의 모든 필지는 가축사육제한구역(200~600m 제한) 및 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 규제를 받습니다.

'농림지역' 및 '농업진흥구역' 토지는 농지법 관련 규정(농지취득자격증명 등)을 필히 확인해야 합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리관계 (소유자, 채무자, 채권자)

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다. 권리관계는 단순해 보이나, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 점유 현황 및 임차인 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 주의 및 특이사항 (제시외, 분묘, 맹지 등)

가장 큰 리스크는 다수 필지(일련번호 5-10)가 맹지 상태라는 점입니다. 인접 토지 사용 승낙 또는 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

일련번호 10의 연고 미상 분묘 1기에 대해 처리 여부를 확인하고, 낙찰자가 인수할 경우 이장 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

감정가에 포함되지 않은 제시외 건물 및 수목에 대한 매각 포함 여부 및 철거/인수 비용을 검토해야 합니다.

일련번호 5(59-1)는 공부상 '대'이나 현황이 '휴경지'이므로, '대지'로의 활용을 위해서는 용도에 맞는 복구 또는 개발행위허가가 필요할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 리스크

주변 지역은 지방도변 농촌지대로서, 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 대규모 공장지대)은 확인되지 않습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역'이 광범위하게 지정되어 있어, 축사 신축 등 일부 개발 행위에는 제약이 따릅니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 의창구 북면에 위치한 복합 부동산으로, 다양한 지목(대, 전, 임야 등)과 현황(주거용, 휴경지, 자연림)을 가진 다수 필지의 일괄 매각 건입니다. 토지 면적은 1064.00 제곱미터 (약 321.87 평) 입니다.

감정가 대비 유찰 횟수가 상당히 진행되어 최저가가 매우 낮아진 상태입니다.

다만, 다수 필지의 '맹지' 상태와 '분묘', '제시외 건물' 등 해결해야 할 명도 및 법정 지상권 문제가 잠재적으로 존재하여, 일반 투자자에게는 다소 어려운 물건일 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 창원 북면 지역의 발전 가능성을 보고, 저가에 다수의 토지(대지, 임야 등)를 확보하려는 실수요자 또는 전문 투자자에게 적합할 수 있습니다.

대지(일련번호 5) 및 주거용 건부지(일련번호 1)를 포함하고 있어, 개발 리스크를 해결할 경우 주말 농장 또는 소형 전원주택 용지로의 활용 가능성이 있습니다.

경쟁률이 낮아질 수 있는 특수 물건이므로, 명도 및 권리관계 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계