나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101021 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산197 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101021 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산197 임야 경매

• 사건번호: 2024타경101021
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산197
• 감정가: 1,008,019,000원
• 최저가: 169,116,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매7계 2024타경101021 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산197 | 감정가: 1,008,019,000원 | 최저가: 169,116,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 창원지방법원 2024타경101021 (1)이며, 매각대상은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산197 외 5필지(일괄매각)입니다.

용도는 임야 및 휴경지(지목:답)이며, 전체 토지면적은 24,331.00㎡ (약 7,360.1평)에 달하는 대형 물건입니다.

감정가는 1,008,019,000원으로 책정되었습니다.

경매구분은 공유물분할을 위한 경매이며, 소유자 및 채무자는 심OO, 채권자는 박OO입니다.

특이사항으로는 공유물분할경매(공유자 우선매수청구권 주의), 농지취득자격증명 필수(목록 2~6), 분묘기지권 가능성, 재매각 이력이 있습니다.

1.2. 물건의 이용 현황 및 형태

본건은 총 6필지 일괄매각 물건입니다.

기호 (1) 임야는 부정형 경사지로 자연림 등으로 이용 중이며, 나머지 기호 (2)~(6) 토지는 지목이 '답'이지만 현황은 '휴경지' 상태인 부정형 및 사다리형 경사지입니다.

대부분의 토지는 수풀과 잡목이 무성한 상태로 파악되며, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

1.3. 주요 규제 사항

기호 (1) 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 여러 용도지역에 걸쳐 있어 복합적인 개발 규제를 받습니다.

전 필지가 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역(폐수)에 해당되며, 기호 (2)~(6)은 영농여건불리농지입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 및 공장 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

창원 북면 내곡지구 도시개발사업 구역과 인접한 것으로 보이나, 본건 토지가 직접 도시개발사업에 포함되는지는 별도 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

제반 교통사정은 보통시 됩니다.

기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 본건 일부를 포함하는 포장도로가 소재하여 사실상 일부 도로 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

반면, 기호 (2)~(6) 토지는 지적도상 맹지이므로 건축 또는 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 주변 개발 정보

현장 조사 정보에는 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

다만, 부근이 임야, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역이므로 외곽지역 특성상 인근에 소규모 공장, 창고 또는 외곽 기피시설(폐기물 처리시설 등)의 위치를 반드시 확인해야 합니다.

북면 일대는 경로당, 도서관(최윤덕도서관 등) 등 생활 편의 시설이 있으나, 본건 토지와는 거리가 있어 직접적인 생활권으로 보기는 어렵습니다.

인근에 내곡지구 도시개발사업이 진행 중(장기화 갈등)이라는 점은 장기적인 지역 개발 잠재력을 시사하지만, 현재 물건의 현황과는 직접적인 연관성이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태

공유물분할을 위한 경매로, 공유자에게 우선매수청구권이 부여되므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수로 인해 낙찰을 받지 못할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

3.2. 매각 물건 관련 법적 리스크

- 농지취득자격증명(농취증): 목록 2.~6.은 지목이 답(沓)이므로, 매각(낙찰) 결정일 이전에 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니 이행 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

- 분묘기지권: 현장 조사 시 육안으로 확인된 분묘는 없으나, 수풀이 무성하여 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생하며, 이는 매수인이 해결해야 할 중대한 리스크입니다.

- 재매각: 과거 경매 절차에서 낙찰자가 대금을 미납한 재매각 물건일 가능성이 높습니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 법률적 리스크(농취증, 분묘 등) 해결에 난항을 겪었을 가능성을 시사합니다.

3.3. 도로 및 경계 문제

- 맹지 및 도로 현황: 기호 (2)~(6)은 맹지이며, 기호 (1)의 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 추정되는 도로 면적이 전체 대비 과소하다고는 하나, 도로 부분에 대한 소유권 및 이용 관계에 대한 법적 확인이 필요합니다.

- 경계: 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 지적측량이 필수적이며, 측량 결과에 따라 이용 현황 및 점유 면적이 공부상 면적과 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야 및 휴경지로, 주거지 또는 상업지역에 해당하지 않아 상권분석은 큰 의미가 없습니다.

- 토지 활용 측면: 기호 (2)~(6)은 지목이 답(휴경지)으로 농지법의 적용을 받으므로, 농업용으로 활용하거나 영농여건불리농지 특성을 감안한 개발 계획을 수립해야 합니다.

- 개발 가능성: 기호 (1)에 계획관리지역이 일부 포함되어 있으나, 임업용산지 및 보전산지가 혼재되어 있어 개발 행위에는 상당한 제약이 따릅니다. 여러 규제에 묶여 있으므로 단순 개발 목적으로 접근하기보다는 장기적인 관리가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

- 농취증 미제출로 인한 입찰 보증금 몰수 위험.

- 분묘기지권 성립 시 토지 이용의 제한 및 협상 비용 발생 위험.

- 맹지 상태로 인한 토지 개발의 어려움 (특히 건축 인허가).

- 공유물분할 경매의 특성상 공유자의 우선매수청구권 행사 가능성.

- 복합적인 용도지역 및 제한 상태로 인한 토지 가치 하락 및 개발 계획 수립의 복잡성.

- 재매각 물건이라는 점이 내포하는 과거 낙찰자의 포기 사유 (대출 불투명성, 예상치 못한 법적 문제 등) 재발 위험.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 7,360평에 달하는 대형 토지이며, 일부 계획관리지역이 포함되어 있어 잠재적인 가치는 있으나, 법률적, 사실적 리스크가 매우 높은 난이도 '상'의 투자 물건입니다.

농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 경계 불분명 등 해결해야 할 문제가 많으므로, 초보 투자자보다는 토지 경매 및 법률 전문가의 조력을 받을 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

- 대규모 면적(7,360평): 규모의 경제를 활용한 장기적인 임야 관리 또는 제한적인 개발 투자 가능성.

- 계획관리지역 포함: 기호 (1)의 일부 계획관리지역을 활용하여 장기적으로 제한적 개발(창고, 일부 공장 등)을 모색할 수 있는 여지.

- 공유물분할경매: 재매각으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 규모 대비 저가 매수의 기회 확보 가능.

- 영농여건불리농지: 농지법 개정 추이에 따라 활용 방안이 달라질 수 있는 잠재성.

법원 정보

창원지방법원 경매7계