나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2618 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 2층203호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2618 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 2층203호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2618
• 주소: 울산광역시 북구 산하중앙2로 260, 2층203호
• 감정가: 157,000,000원
• 최저가: 37,696,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매4계 2024타경2618 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 260, 2층203호 | 감정가: 157,000,000원 | 최저가: 37,696,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경2618 (1)

소재지 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 2층203호

용도 근린생활시설 (현재 이용상태: 일반음식점)

감정가 157,000,000원

경매구분 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자 김OO

채권자 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지 지분 및 건물 전용면적 기준)

토지 면적 172.70㎡ (약 52.24평)

건물 면적 57.00㎡ (약 17.24평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건 구분건물은 귀 제시목록상 건물의 표시 및 대지권의 목적인 토지의 표시에서 "산하동 강동산하지구62블럭1롯트 / 산하동 산59-1 임야 3155㎡"로 되어 있었으나, 감정일 현재 토지대장상 구획정리 완료로 "산하동 995-1 대 609.0㎡"로 변경되었습니다. 이는 토지 정리 과정에서 발생한 행정적 변경사항이므로, 입찰 전 최종적으로 법원 공고 및 토지대장을 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재한 미성숙 상가지대입니다. 상업용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 인조석붙임, 미장스톤 마감이며 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 접근성

완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 여건은 보통시됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)에 해당하여 상업시설로서의 활용도가 높습니다. 도로 조건으로는 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로) 및 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)에 접합되어 있습니다. 추가 제한사항으로 상대보호구역 및 가축사육제한구역(전부제한) 등이 설정되어 있습니다.

3. 입지조건

본건은 강동산하지구 내에 위치한 상가로, 개발이 진행 중인 신규 지구의 준주거지역에 속합니다. 대로와 중로를 모두 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 양호하며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 강동고등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되나, 현재는 미성숙 상가지대이므로 개발 완료 시점까지의 시간적 투자가 필요합니다.

4. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO의 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 권리관계는 비교적 단순한 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상(미확인)이므로, 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사와 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 상기 토지 표시 변경 사항은 행정적 사항이지만, 최종 매각 공고 및 등기부 등본 확인이 필수입니다.

5. 상권분석

본 상가는 근린생활시설이 혼재된 '미성숙 상가지대'에 위치하고 있습니다. 이는 현재 유동인구 및 상권의 밀집도가 낮을 수 있으나, 준주거지역 및 지구단위계획구역의 특성상 향후 개발 완료 및 입주가 진행됨에 따라 상권이 활성화될 잠재력이 높다는 것을 의미합니다. 현재 일반음식점으로 이용 중인 만큼, 주변 주거단지의 입주율 및 유입 인구 증가 추이를 지속적으로 관찰해야 합니다.

6. 생활정보

강동고등학교 인근에 위치하여 교육 환경과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 청소년 유해 시설 등 일부 업종의 입점이 제한될 수 있음을 의미합니다. 현재 용도인 일반음식점은 통상적으로 허용되나, 추후 다른 업종으로의 변경을 고려한다면 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 반드시 확인해야 합니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

토지 표시 변경 사항: 구획정리 완료로 인한 토지대장 변경사항이 있으므로, 최종 매각 서류와 등기부 등본과의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

미성숙 상권 리스크: 현재 상권이 완전히 형성되지 않아 단기간에 높은 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 공실 위험이 존재합니다.

임대관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 대항력 발생 시 예상치 못한 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 제한 리스크: 상대보호구역 지정으로 인해 업종 선택의 폭이 제한될 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

신규 개발 지구 내 상가로서 향후 발전 가능성이 높음 (미래 가치).

준주거지역 및 대로변 접합으로 입지 조건이 우수함.

토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하며, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 강동산하지구 내 준주거지역 상가로, 개발 초기 단계의 '미성숙 상권'이라는 위험과 '향후 성장 잠재력'이라는 기회를 동시에 가진 투자 물건입니다. 입찰자는 감정가 157,000,000원을 기준으로 상권이 활성화될 시점까지의 자금 운용 계획을 수립해야 합니다. 임대관계 미상에 대한 철저한 현장 조사와 상대보호구역 규제 확인을 통해 리스크를 최소화하고, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계