나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3185 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3185 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경3185
• 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2
• 용도: 답

울산지방법원 경매4계 2024타경3185 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2 | 감정가: 2,211,341,000원 | 최저가: 758,490,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경3185 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

울산지방법원 2024타경3185 (1)

1.1. 2.소재지

울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2

1.1. 3.용도

답

1.1. 4.감정가

2,211,341,000원

1.1. 5.토지 면적

총 43,281.00㎡ (약 13,093평)

(토지 지분 43,281㎡, 제시외 면적 0㎡)

1.1. 6.건물 면적

0㎡ (건물 지분 0㎡, 제시외 면적 0㎡)

1.1. 7.매각 대상

토지 매각

1.1. 8.경매 구분

부동산 임의 경매

1.1. 9.채권자

온OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리에 위치하고 있으며, "진동마을회관"에서 남동측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대 및 야산지대로 이루어져 있습니다.

해당 지역은 소형 차량의 접근은 가능하나, 시외곽지대에 위치하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 '부동산 임의 경매'로 진행되며, 채권자는 '온OOOOOOO'입니다.

주요 권리사항 및 특이사항으로는 다음과 같습니다.

- 재매각 물건입니다.

- 토지 매각으로 진행됩니다.

- 목록 5번 토지(울산광역시 울주군 온양읍 발리 801)에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 매각 결정일까지 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 산간 농경지 및 야산지대에 위치하여 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다. 주변은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 인근에 '발리온천'과 같은 관광 시설이 있으나, 물건 자체의 직접적인 상권 영향은 제한적입니다.

5. 생활정보

물건지 인근은 전반적으로 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 주로 농경지와 임야가 분포하는 지역입니다. 대중교통 접근성은 다소 떨어지는 편이며, 소형 차량 접근은 가능합니다. 편의시설 등 생활 인프라에 대한 정보는 상세히 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 경매 참여 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

1. 농지취득자격증명 필수: 목록 5번 토지는 '농지'로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

2. 맹지 및 접근성: 목록 1 내지 4번 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로, 목록 5번 토지를 통해서만 접근이 가능합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 미확인 분묘 및 분묘기지권: 목록 1 내지 4번 토지의 경우, 미확인된 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 걸림돌이 될 수 있습니다.

4. 산지전용허가 만료: 목록 1번 토지(발리 산199-2)는 과거 산지전용허가를 받았으나, 현재 기간이 만료되었으며 연장이나 재신청이 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 해당 토지의 이용 목적과 관련된 추가적인 행정 절차가 필요함을 의미합니다.

5. 제시외 건물 관련: 목록 5번 토지 지상에 약 2~3㎡ 정도의 제시외 건물이 소재하는 것으로 추정됩니다. 또한, 해당 제시외 건물(주택 약 39.2㎡)의 대부분은 인접 지번(온양읍 발리 801-1)에 소재하고 있어, 소유권 관계 및 철거 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 정확한 지적 경계 확인 필요: 목록 1 내지 4번 토지의 정확한 지적 경계는 측량을 통해 확인해야 합니다.

7. 가축사육 제한 구역: 본 물건은 자연녹지지역에 포함되며, 여러 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

8. 종합적 주변 환경: 본 지역은 농경지 및 야산이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용이 다소 불편하며, 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 대규모 임야 및 농지입니다. 감정가는 22억 원 이상으로 상당히 높으나, 물건의 상태, 권리사항, 주변 환경 등을 종합적으로 고려했을 때 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 산지전용허가 만료 등의 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 제시외 건물의 일부가 본 물건 토지에 걸쳐 있는 점도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

토지 이용 계획 및 개발 가능성을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 충분한 이해가 선행되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 해소할 수 있는지가 관건입니다.

1. 넓은 토지 면적: 43,281㎡(약 13,093평)의 넓은 면적은 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다.

2. 자연녹지지역: 자연녹지지역이라는 점은 향후 개발 방향에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

3. 온천 지역 인근: 물건지에서 가까운 거리에 '발리온천'이 위치하고 있어, 관광 또는 휴양 관련 시설 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

4. 재매각 물건: 재매각이라는 점은 이전 입찰자가 권리 분석 또는 현장 확인 과정에서 발견하지 못한 기회 요인이 있을 수 있음을 시사합니다.

이러한 잠재적 이점에도 불구하고, 농지법, 산지 관련 법규, 분묘 처리 문제 등 해결해야 할 과제가 산적해 있으므로, 철저한 현장 답사 및 관련 전문가와의 상담을 통해 신중하게 의사결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계