나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3710 [1] 울산광역시 동구 방어동 1089-2 우성빌라 3층303호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3710 [1] 울산광역시 동구 방어동 1089-2 우성빌라 3층303호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경3710 | 소재지: 울산광역시 동구 문재7가길 20, 3층303호 (방어동,우성빌라) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 10,706,000원 | 용도: 연립주택

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경3710 (1)

매각물건: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1089-2 우성빌라 3층303호 (연립주택)

감정가: 130,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 43.48㎡ (약 13.15평)

건물면적 (전용면적): 82.38㎡ (약 24.92평)

*본 물건은 연립주택으로, 전용면적만 표시합니다.*

1.3. 관계자 및 특이/주의사항

소유자: 한OO / 채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO / 채권자: 삼OOOOOOOO

주의사항: 1. 재매각 사건이며, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표 (세부 내용은 미상)

**2. 권리분석**

2.1. 경매 종류 및 진행 상황

본 건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 못하여 채권자가 법원에 강제집행을 신청하여 진행되는 경매입니다.

2.2. 매각대상 및 보증금 조건

매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 건물과 그에 대한 토지 지분 모두를 취득할 수 있어 권리관계가 명확합니다.

가장 주의할 점은 '재매각' 조건과 '매수신청보증금 최저매각가격의 30%' 조건입니다. 일반적인 경매 보증금(최저매각가격의 10%)보다 3배 높은 금액을 준비해야 하므로, 입찰 시 자금 계획에 신중해야 합니다. 재매각은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했을 때 진행되므로, 물건 자체의 하자가 아닌 낙찰자의 자금 문제일 가능성이 높습니다.

2.3. 임대차 관계 및 기타 권리

제시된 정보만으로는 정확한 임차인 현황 및 등기부상의 선순위 권리 여부를 판단할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 **말소기준권리 및 임차인 현황을 철저히 확인**하여 인수할 권리(예: 선순위 임차인의 보증금, 말소되지 않는 등기부상 권리 등)가 있는지 분석해야 합니다.

**3. 입지 및 환경 분석**

3.1. 최고의 입지: 대중교통 이용과 편의시설의 접근성 양호

주변환경 리뷰에 따르면, 본 건 소재지는 대중교통 이용이 매우 편리한 위치에 있으며 (도보 3분 거리 내 버스 정류장 등) , 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다 . 이는 빌라 거주자에게 중요한 장점으로 작용합니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

주거지역 내에 위치하고 있으나, 근린생활시설이 잘 갖춰진 곳으로 보입니다. 특히 도보로 마트, 병원 등을 이용할 수 있다는 점은 젊은 층이나 노년층 모두에게 긍정적인 요소입니다 . 남향 배치로 햇살이 잘 드는 조용한 주거 환경이라는 장점도 있습니다 .

3.3. 잠재적 리스크 및 고려사항

건물 관련 리스크: 빌라의 특성상 건물이 오래되어 방음 및 단열이 부족할 수 있다는 리뷰가 있으며, 엘리베이터가 없고, 건물 내 주차 공간이 협소하다는 단점이 지적됩니다 . 이는 매입 후 리모델링이나 내부 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함을 의미합니다.

혐오시설 리스크: 인근 지역(울산 동구 화정동)에 위치했던 옛 울산공설화장장이 2010년 이후 다른 지역으로 이전되어 현재는 혐오시설로 인한 직접적인 리스크는 없는 것으로 파악됩니다 . 다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

**4. 종합 의견 및 투자 포인트**

4.1. 종합 의견

본 건은 울산 동구 방어동의 우수한 생활 편의시설 접근성과 편리한 대중교통 입지를 가진 연립주택입니다. 감정가가 1억 3천만 원으로 설정되어 있어, 현재 시장 상황을 고려한 낙찰가 예측이 중요합니다. 건물 노후화에 따른 리모델링 비용을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정해야 하며, 특히 **매수신청보증금 30%**라는 특수 조건에 유의하여 자금 조달 계획을 철저히 세워야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 생활 인프라 및 대중교통 접근성이 우수하여 실수요자층의 선호도가 높을 수 있습니다 .

면적 대비 활용성: 전용면적 약 24.92평으로 넓은 실사용 면적을 제공하여, 소액으로 넓은 주택을 찾는 수요자에게 매력적입니다.

리모델링을 통한 가치 상승: 노후된 건물을 수리(리모델링)할 경우, 주거 만족도와 재매각 시 상품성을 크게 높일 수 있는 여지가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계