나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5464 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 산98-6 임야 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5464 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 산98-6 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경5464 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 산98-6 | 감정가: 56,364,000원 | 최저가: 6,631,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

울산지방법원 2024타경5464 (1) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 산98-6이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 56,364,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지매각입니다.

토지 면적은 231.00㎡ (약 69.88평)로 비교적 소형 필지입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 원OO입니다.

1.2. 현황 특징 및 법적 규제 현황

본건은 사다리형과 유사한 토지로서, 대부분 경사지의 자연림 상태이나, **일부가 현황 도로로 이용**되고 있습니다.

도로는 본건 서측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 **도시지역, 제1종일반주거지역**에 해당하여 토지의 개발 가치가 높습니다.

기타 법적 제한으로는 가축사육제한구역(250m 미만 축종에 한함), 공장설립승인지역(1호)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울주군 웅촌면 검단리 소재 "안골마을" 내에 위치합니다.

주위는 마을 내 단독주택, 주거나지, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있는 전형적인 농촌 마을의 환경입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

마을 내 위치한 임야로, 상업시설이 밀집된 상권지역은 아닙니다. 주거지 및 농경지가 혼재된 환경으로, 소규모 전원생활이나 주택 건축을 위한 용도로 적합할 수 있습니다.

혐오시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악되지 않으나, 법적 규제상 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 단순한 채무 관계에 기인한 경매로 판단됩니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

임대차 관계는 미상이나, 임야라는 물건의 특성상 임대차로 인한 명도상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

낙찰 시 설정된 담보권 등은 매각으로 소멸되어, 권리상 문제는 없을 것으로 보이나, 상세한 권리 분석은 등기부등본 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, **현황 도로의 문제:** '일부가 현황 도로임'이라는 특이사항은 실제 이용 가능한 면적이 감소하거나, 도로 사용에 대한 법적 분쟁 소지를 내포할 수 있습니다. 도로 부분에 대한 사용권이나 보상 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

둘째, **경계 불분명 문제:** '인접지와의 지적 경계확인이 불분명'하여 정확한 현황 및 지적 경계 확인을 위해 정밀 측량을 수반해야 합니다. 측량 결과에 따라 예상 면적 및 인접 토지와의 경계가 달라질 수 있는 리스크가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역이라는 강력한 용도상 장점을 가진 소형 임야 투자 물건입니다. 소액으로 주거 지역 토지를 확보할 수 있는 기회이지만, **현황 도로와 경계 불분명이라는 두 가지 명확한 리스크**가 존재합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 반드시 정밀 측량 비용과 도로 점유로 인한 활용 면적 감소분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

**1. 최고의 용도 가치:** '제1종일반주거지역'은 주택 건축 등 개발 행위에 매우 유리한 용도지역으로, 임야 상태이지만 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

**2. 소액 투자 접근성:** 토지 면적(약 69.88평)이 작아 상대적으로 낮은 금액으로 주거지역 토지에 투자할 수 있습니다.

**3. 리스크 관리의 성공 시 고수익 가능:** 현황 도로 및 경계 불분명 문제로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 리스크를 정확히 분석하고 입찰한다면 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

(면적: 231.00㎡, 약 69.88평)

(본 보고서는 제공된 자료와 일반적인 경매 컨설팅 지식을 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 입찰자 본인의 책임이며, 반드시 현장 답사 및 전문가의 추가적인 분석이 필요합니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매4계