나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107193 [2] 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층112호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107193 [2] 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층112호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경107193 | 소재지: 경상남도 양산시 신명동7길 15, 1층112호 (명동,청운프라자) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 53,302,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본건은 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층 112호 근린생활시설에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 222,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 채무자 윤OO와 소유자 윤OO가 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특히 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 20.31㎡ (약 6.14평)이며, 건물 면적은 26.91㎡ (약 8.14평)입니다. 모두 토지와 건물 지분 전체가 매각 대상입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 명동 명동화성파크드림2차아파트 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 이를 지원하는 근린생활시설들로 형성된 전형적인 주거 밀집 지역의 상권입니다. 주거 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

건물 내로 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 토지는 동측으로 폭 8미터 도로, 북서측으로 폭 8미터 보행자통로(본건 위치)에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호합니다.

2.3. 용도지역 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설을 배후로 하는 근린생활시설로서의 입지적 안정성을 갖추고 있습니다. 또한 상대보호구역에 해당되는 점을 고려하여 향후 임대업종 선택 시 교육 환경 보호에 관한 법률을 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 윤OO와 채무자 윤OO가 동일합니다. 이는 일반적인 임의경매 진행 양상으로, 권리관계 분석의 복잡도가 상대적으로 낮습니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화물건으로 진행되는 점이 특징입니다.

3.2. 현황과 공부의 불일치 (최대 리스크)

가장 중요한 권리적 특이사항이자 리스크 요인입니다. 본건(112호)을 포함하여 104호부터 113호까지 총 10개 호실을 일체로 실내 골프연습장으로 사용 중이며, **내부 경계벽을 철거한 상태**입니다.

다만, 감정평가서에 의하면 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 **경계 복원이 가능한 것으로 판단**되어 집합건물의 구분소유권이 인정될 수 있는 것으로 평가되었습니다. 응찰자는 이 경계 복원 가능성에 대한 행정적, 법률적 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도를 진행하기 위해서는 사전에 현장 조사를 통해 임차인의 존재 여부, 임대차 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 이용 현황

4.1. 상권 형태

아파트와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 상권입니다. 기본적인 생활 편의 시설 및 학원, 병원 등이 입점하기 적합한 항아리 상권의 형태를 띠고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 구조

현재 이용 상태는 건축물관리대장상 ‘소매점’으로 등재되어 있으나, 현황은 주변 호실과 통합하여 ‘실내 골프연습장’으로 이용 중입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 1층으로, 외벽은 석재 마감, 내부는 인테리어 마감 상태로 준수합니다. 공동 급배수 및 위생설비, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지의 형상

인근지와 대체로 등고이고 평탄한 사다리형 유사지로서, 근린생활시설 및 아파트 복합용도 시설 부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보 및 잠재적 리스크

5.1. 주변 생활정보

주변은 아파트 단지를 중심으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 지원 시설로서의 잠재력이 높습니다. 상대보호구역이 설정되어 있어 학교 관련 시설 이용에도 유리한 측면이 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크 (최대)

경계벽 철거로 인한 **원상 복구 명령** 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 경계 복원이 가능하다고 판단되더라도, 향후 개별 호실로 사용을 변경할 경우 철거된 경계벽의 복구 비용 및 행정 절차를 염두에 두어야 합니다. 현재와 같이 통합으로 계속 임차인을 구할 것인지, 개별 호실로 분리하여 임대할 것인지에 대한 명확한 출구 전략이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 검토

제시된 정보 및 일반적인 검색 결과만으로는 인근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않으며, 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 아파트 배후 수요를 확보하고 있는 1층 상가로서 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 현재 주변 호실들과 통합되어 실내 골프연습장으로 이용 중이며 경계벽이 철거된 현황이 최대 리스크입니다. 감정평가사의 의견대로 경계 복원이 가능하다는 점을 신뢰하고, 향후 **개별 호실로의 복원 및 임대 전략** 혹은 **통합 상태로 일괄 임차인을 유치하는 전략** 중 하나를 선택하여 진행해야 합니다. 특히 유동화물건인 점을 고려하여 향후 매각 속도 및 절차에 대한 예측도 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 아파트 대단지를 배후로 하는 **확실한 1층 근린생활시설**이라는 안정적인 입지.

둘째, 감정가 대비 경매 진행 상황에 따른 **입찰가 매력도** 상승 기대.

셋째, 현재 통합 사용으로 **대형 면적 시설 유치 가능성**이 높다는 점 (실내 골프연습장 등).

넷째, 개별 분리 시 **소규모 전문 업종 임대 전환**이 가능하다는 잠재성.

법원 정보

울산지방법원 경매4계