나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107193 [1] 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층111호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107193 [1] 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층111호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경107193
• 주소: 경상남도 양산시 신명동7길 15, 1층111호 (명동,청운프라자)
• 감정가: 267,000,000원
• 최저가: 64,107,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매4계 2024타경107193 | 소재지: 경상남도 양산시 신명동7길 15, 1층111호 (명동,청운프라자) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 64,107,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

울산지방법원 2024타경107193 (1) 사건의 근린생활시설(상가) 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층111호이며, 감정가는 2억 6,700만 원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 윤OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화물건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 면적 현황

* 용도 (공부상): 소매점

* 용도 (현황): 실내골프연습장

* 토지 면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

* 건물 면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

* 제시외 면적: 토지 및 건물 모두 0.00㎡

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 명동의 명동화성파크드림2차아파트 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 이를 배후로 하는 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 상권으로, 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 확보하고 있습니다.

토지는 인근지와 등고평탄한 사다리형 유사지로, 근린생활시설 및 아파트 복합용도 시설 부지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

건물 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 양호한 교통 환경입니다.

토지는 동측으로 폭 8미터 도로, 북서측으로 폭 8미터 보행자통로 도로(본건 위치)에 접하고 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 1층 상가입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 1층에 위치합니다. 주요 마감은 외벽 석재, 내부 인테리어, 창호 강화유리샷시 등이며, 공동 급배수 및 위생설비, 화재관리, 승강기시설 등을 갖추고 있습니다.

현재는 본건(111호)을 포함하여 104호부터 113호까지 총 10개 호실을 일체로 통합하여 실내골프연습장으로 이용 중입니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 채권자의 임의경매 신청에 따라 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각되므로 낙찰 후 소유권 이전 시 등기부상 대부분의 권리는 소멸되어 권리 관계는 비교적 명료합니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 현 임차인(실내골프연습장)과의 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인하여 인수해야 할 보증금이 있는지 점검해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (현황 및 용도 불일치)

**현황상 가장 큰 리스크는 인접 호실 통합 이용 및 용도 불일치입니다.**

본건은 건축물관리대장상 용도(소매점)와 현황 용도(실내골프연습장)가 다르고, 내부 경계벽을 철거한 후 주변 호실 및 통로와 일체로 이용 중입니다.

감정평가서에 따르면 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 **경계복원이 가능한 것으로 보이며**, 이 경우 집합건물의 구분소유권이 인정된다는 판단이므로 재산권 행사에 긍정적입니다.

**투자자는 낙찰 후 원상복구 의무 및 비용, 불법 용도 변경에 따른 이행강제금 부과 가능성 등을 사전에 철저히 조사하고 응찰해야 합니다.** 현재의 골프연습장 임차인과 협의하여 통합 이용을 유지할 것인지, 혹은 개별 호실로 복구할 것인지에 대한 명확한 전략이 필요합니다.

4. 생활정보 및 제한 상태

4.1. 주변 생활 정보

주변에 대규모 아파트 단지(명동화성파크드림2차 등)가 위치하여 기본적인 병원, 마트, 학원 등 생활 편의시설의 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 주거 및 상업 시설로서의 편의성은 높습니다.

4.2. 토지이용계획 및 혐오시설 검토

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(교육 시설 관련 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 안정적인 주거 및 상업용지임을 나타내나, 향후 개발 시 상대보호구역 등의 제한을 확인할 필요가 있습니다.

인근 지역에 투자 가치를 크게 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상가 지역의 특성상 현장 임장 시 개별적인 유해 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 양산 명동의 주거 밀집 지역 내 1층 상가로, 높은 가시성과 안정적인 배후 수요라는 기본적 투자 장점을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 경매를 통해 가격적 메리트를 확보한다면 매력적인 물건입니다.

다만, **호실 통합 이용에 따른 명도 및 원상복구 비용**이 가장 중요한 변수입니다. 낙찰 후에는 현 임차인과의 적극적인 협상을 통해 현 상태 유지(통합 매입 유도) 또는 최소 비용으로 원상복구 후 재임대하는 투 트랙 전략이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 아파트 단지 밀집 지역 내 대로변에 접한 1층 상가로, 업종 제한이 적고 임대 수요가 꾸준할 수 있는 핵심 입지입니다.

2. **구분소유권 인정:** 현황상 통합 이용 중이나 경계복원 가능성이 높아 구분소유권의 법적 인정이 유리하게 작용할 것으로 판단됩니다.

3. **실속 있는 면적:** 전용 면적 32.37㎡ (약 9.79평)로, 다양한 업종(부동산, 미용실, 소형 음식점 등)이 입점할 수 있는 실속 있는 면적입니다.

4. **유동화 물건:** 일반 경매 물건 대비 채권 규모가 크고 유동화 회사가 채권자일 경우, 명도 협상이나 채권 매입 협상에서 전문적인 대응이 필요하지만, 경우에 따라 채권 관리가 더 명료할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계