나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107568 [1] 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층4호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107568 [1] 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층4호 다세대주택 경매

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울산지방법원 경매4계 2024타경107568 | 소재지: 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층4호 | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 15,967,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경107568 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층4호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 77.25㎡ (약 23.37평)

건물 면적 (전용면적): 107.16㎡ (약 32.42평)

건물 구조: 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 4호

사용 승인일: 1987.5.9.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

분양 면적: 다세대주택의 특성상 본건은 전용면적만을 기준으로 하며, 분양면적(공용면적 포함)은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "남목도서관" 동측에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

교통 상황은 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 보통 수준입니다.

토지는 서측 하향 경사지대에 위치한 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

용도 지역: 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 시설 건축 및 관리에 비교적 유리합니다.

제한 사항: 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(공룡자연유치원, 동부초등학교, 빛나몬테소리유치원)에 다수 저촉되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률 등 관련 규정 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본건은 소유자(채무자)와 채권자 간의 법적 절차에 따른 부동산 강제경매 사건입니다.

현재 소유자이자 채무자인 노OOOOOOO가 점유하고 있는 것으로 추정되나, 임대관계가 미상인 바, 임대차 관계에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

맹지 리스크: 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다. 차량 및 보행 접근을 위한 인접 토지 소유자와의 관계 또는 통행권 확보 여부에 대한 주의 깊은 현장 및 권리 분석이 요구됩니다.

현황 불일치: 공부상 2층에 위치하나 서측 도로에서 볼 때 3층에 위치하는 층수 상의 현황 불일치가 존재합니다.

현장 조사 난항: 건물 외부에 호수가 표시되어 있지 않고 폐문부재 상태로, 정확한 호수 및 위치 확인을 위해서는 추가적인 탐문 및 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택지대에 위치하고 있어 대형 상권 밀집 지역은 아닙니다. 그러나 인근에 남목도서관이 위치하고 다수의 학교 보호구역에 둘러싸여 있어 교육 환경 관련 시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 동부초등학교 등 유치원 및 학교 보호구역이 다수 포진해 있어 학군 측면에서 생활 여건은 양호합니다.

편의 시설: 서측 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

설비 현황: 위생 및 급배수시설, 도시가스 설비 등이 되어 있어 기본적인 생활 설비는 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/현황적 리스크

토지 맹지 문제: 지적도상 도로가 없는 맹지라는 점은 향후 매도 또는 개발 시 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인접 토지 소유주와의 관계 및 통행권 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

정확한 위치 불확실성: 호수 표시 부재 및 층수 현황 불일치 문제로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자를 특정하고 위치를 확인하는 데 어려움이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현황상 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어, 추가 임차인 또는 불법 점유자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 주변 혐오 시설

검색 결과 울산 동구 화정동에 과거 공설화장장이 있었으나 2010년 이후 폐쇄 및 이전되었습니다. 본건 소재지인 동부동 366-3 주변에 직접적인 대규모 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 울산 동구의 주택지대에 위치하여 교육 환경이 양호한 다세대주택으로, 전용면적이 약 32평대로 넓어 실거주 목적으로도 적합해 보입니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점, 공부와 현황상 층수가 불일치하는 점, 정확한 호수 위치 확인이 필요하다는 점 등 주의해야 할 현황적 리스크가 다수 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

경매를 통한 저가 매입 기회: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 넓은 전용면적의 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

교육 환경 메리트: 인근에 도서관 및 초등학교 등 교육 시설이 다수 포진해 있어 실거주 수요를 기대할 수 있습니다.

필수 선행 조건: 입찰 전 반드시 맹지 관련 현황 도로 사용 여부 및 통행권 확보 가능성, 그리고 실제 점유 호수 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 재확인 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계