나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110922 [1] 경상남도 양산시 물금읍 2785-4 범어리 반도유보라3차아파트 107동 14층1402호 아파트 경매

매각기일: 2025-04-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110922 [1] 경상남도 양산시 물금읍 2785-4 범어리 반도유보라3차아파트 107동 14층1402호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경110922 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 서들로 179, 107동 14층1402호 (반도유보라3차아파트) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경110922 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 2785-4 범어리 반도유보라3차아파트 107동 14층1402호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각 (건물면적 및 토지면적은 아파트 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 감정 및 건물 현황

감정가: 245,000,000원

사용승인일자: 2013.12.03. (약 11년차 아파트)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 25층 중 14층

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본 건 아파트는 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주거 선호도가 높은 아파트 단지 밀집 지역입니다. 단지 주변으로 근린생활시설, 주택 및 학교 등이 고르게 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 단지 내외부 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다. 일반적인 교통 사정은 보통시 되어 차량을 이용한 접근성은 무난할 것으로 보입니다.

2.2. 권리 분석

경매 유형:

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일인이며 채권자(신OOOOOOOO)의 강제집행에 의해 진행됩니다.

분석 의견:

매각대상은 토지/건물 일괄 매각 건으로, 아파트의 표준적인 경매 형태입니다. 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으나, 강제경매의 특성상 입찰 전 말소기준권리 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 '미상'이므로 현장 조사 및 주민등록 전입 세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

2.3. 상권 분석

주변 환경:

주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 상권입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획:

제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 쾌적성 및 정비성이 양호합니다. 또한, 절대보호구역 및 상대보호구역(증산초등학교)에 포함되어 있어 유해시설로부터 보호받는 안정적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.4. 생활 정보

건물 이용 현황:

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 비교적 준수한 연식(2013년 사용승인)의 건물입니다. 25층 중 14층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

설비 내역:

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등 현대 아파트로서 갖춰야 할 기본적인 설비들이 잘 갖추어져 있어 생활 편의에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 부동산 리스크 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

점유 관계 불확실성:

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 소유자가 직접 거주하는지 혹은 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 임차인이 있을 경우 명도(집을 비우게 하는 절차)에 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 난이도:

강제경매는 채무 변제를 위한 경매이므로, 소유자나 채무자에 대한 명도 저항이 있을 수 있습니다. 사전에 명도 협상 계획을 수립하고 명도소송 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 양산시 물금읍 내에서도 주거 선호도가 높은 반도유보라 아파트 단지 내에 위치하며, 학교가 인접하여 우수한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 2013년식으로 건물 상태도 양호하며, 제3종일반주거지역의 안정적인 주거 환경이 확보되어 있습니다. 실거주 및 투자 목적 모두 긍정적으로 검토할 수 있는 물건입니다. 다만, 권리분석 단계에서 점유자의 상태를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

3.3. 투자 포인트

핵심 주거 입지:

증산초등학교 인근의 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 준하는 입지로 실수요층이 두터워 환금성이 우수할 것으로 예상됩니다.

양호한 건물 상태:

약 11년차의 비교적 신축에 가까운 아파트로, 향후 수리 비용 및 유지보수 부담이 적을 것으로 보입니다.

안정적인 주거 환경:

제3종일반주거지역 및 교육환경 보호구역에 속하여 주거 환경이 안정적이며, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계