나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112058 [1] 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 근린생활시설, 공공기관(행정복지센터, 파출소, 학교 등), 소공원, 주거나지, 소규모공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 15층 건물의 제5층 제501호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내부 및 주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭 8m-
10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 평산동 600번지에 위치한 양산천성산한일유앤아이아파트 103동 5층 501호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경112058 (1)입니다.

본 물건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 182,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 84.96㎡ (약 25.70평)이며, 토지 면적은 55.32㎡ (약 16.73평)입니다.

채권자는 정OO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건은 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로는 재매각으로 인해 최저매각가격의 30%를 매수 신청 보증금으로 납부해야 한다는 점입니다.

아파트 사용승인일은 2008년 06월 30일입니다.

총괄표제부에 따르면, 총 동수는 19개 동이며, 총 세대수는 1663세대입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관(행정복지센터, 파출소, 학교 등), 소공원, 주거나지, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내부 및 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 12일 접수된 을6 전세권설정 (권리자: 정은주, 권리금액: 170,000,000원)입니다. 이 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 원칙적으로는 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 정은주 씨 명의의 전세권(을6)과 임의경매(갑10) 모두 말소 처리될 예정입니다.

임차인 현황으로는 정은주 씨가 있으며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 6월 27일, 배당신고일자 2024년 7월 25일로 대항력이 있다고 기재되어 있습니다.

하지만, 말소기준권리인 전세권설정자(정은주)가 본 경매의 채권자(정은주)이기도 하며, 전세권 설정일(2023.01.12)보다 늦은 임차인 전입일자(2022.06.27)를 고려할 때, 임차인으로서의 대항력보다는 전세권자로서의 지위가 우선됩니다.

권리 분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 겸 전세권자 겸 경매 신청인이 정은주 씨 본인으로 동일 인물이므로, 배당 종결 후에도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

기타 가압류 채권(기술보증기금, 강원신용보증재단, 국민은행) 및 신탁등기 말소 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 401,424,399원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변에는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 행정복지센터, 파출소, 학교 등의 공공기관이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

또한, 소공원도 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

주변에 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 지역 외의 시설들도 혼재된 복합적인 지역으로 볼 수 있습니다.

지도 검색 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장이 분포하고 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트 명칭: 천성산 한일유앤아이

* 사용승인일: 2008년 06월 30일

* 총 동수: 18개 동 (아파트 정보 기준, 다만 집합건축물대장 총괄표제부 기준으로는 19개 동)

* 총 세대수: 1663세대

* 주차: 총 1175대 (아파트 정보 기준. 집합건축물대장 총괄표제부 기준으로는 총 주차대수 1760대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교통:

* 단지 인근 버스정류장 이용 가능.

* 차량으로 주요 도로 접근 용이.

* 편의시설:

* 평산동행정복지센터, 파출소 등 공공기관 인접.

* 다양한 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설:

* 주변에 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역, 절대보호구역 포함)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정은주 씨는 대항력이 있는 임차인이지만, 본 경매의 신청인이자 말소기준권리인 전세권 설정자와 동일 인물이므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 배당 종결 후 보증금 전부를 회수하지 못할 경우의 법적 절차나 이의 제기 가능성은 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 절차를 밟고 있습니다. 이는 최초 매각에서 유찰되었거나, 매각 허가 결정이 취소되는 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 재매각 사유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 높은 매수 신청 보증금: 재매각 물건으로 인해 최저 매각 가격의 30%를 보증금으로 납부해야 하므로, 통상적인 경매(10%)보다 초기 자금 부담이 큽니다.

* 주변 환경의 복합성: 아파트 단지 외에 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 순수 주거 지역에 비해 일부 거주자들에게는 선호도가 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 아파트 물건은 양산시 평산동의 준수한 입지에 위치하며, 행정복지센터, 학교 등 생활 편의 및 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 임차인이자 경매 신청인인 정은주 씨와 관련된 권리 관계 및 최종 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

최저 매각 가격의 30%에 달하는 높은 보증금은 낙찰 시 요구되는 초기 자금 부담을 가중시키는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 장점: 양산시 평산동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 생활 인프라: 관공서, 학교, 상업 시설 등이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다. 재매각 물건의 특성을 활용한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 아파트 단지 특성: 천성산 한일유앤아이 아파트는 준공된 지 10년 이상 되었지만, 꾸준한 관리와 주변 환경 개선에 따라 안정적인 가치를 유지할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최저 매각 가격: 182,000,000원 (재매각 초기이므로 감정가와 동일하다고 가정)

인수 보증금: 0원

최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트의 매매 시세는 2026년 5월~6월 기준으로 약 150,000,000원 ~ 168,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 182,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인(정은주)의 존재, 재매각 물건이라는 점, 그리고 높은 초기 보증금 부담을 고려할 때, 시세 수준 또는 그 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하여, 약 127,400,000원 ~ 145,600,000원 사이에서 산정하는 것을 추천합니다.

다만, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인 관련 세부 사항, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.