나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2168 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 962-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 골드그린GC 동측 토지구획정리지구내에 소재하며 주변은
나지상태, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이용중임.

교통상황

본건에 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 토지구획정리지구 동측 인근에
35번국도, 경부고속도로 통도사TG가 소재함.

형태 및 이용상태

동하향 완만한 경사지대의 나지상태로 정방형 유사지이며 아파트 건축을 위한 토목공사중 중
단상태임.

인접 도로상태

북측 15미터, 서측 10미터, 남측 8미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

컨테이너박스 3개, 공사가림막 등 소재하며 이전가능함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건은 통도지역주택조합에서 아파트(지하1층/지상15층)1개동 58세대를 2019.04.10 착공
하여 진행하던 중 공사가 중단된 상태이며, 토목공사비는 토지에 화체된것으로 보고 토지에
포함하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.(추진현황은 울산광역시
홈페이지 지역주택조합정보 2023.12.31기준임)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 아파트 착공하여 토목공사진행중 공사 중단된 토지로 토목공사비 포함하여 평가
2. 이전용이한 컨테이너박스 3개, 공사가림막 매각 제외
3. 2025.04.07.자 주식회사 디에이치건설로부터 공사대금 1,038,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 이에 대해 신청채권자 에이치에프에스삼일유동화전문유한회사로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2025가합10444 확정판결(2025.12.10.확정)이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경2168 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 962-1

* 용도: 대지

* 감정가: 금3,320,576,000원

* 토지면적: 2964.80㎡ (약 897.2평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 유동화물건

1.2. 주의사항

* 1. 아파트 착공하여 토목공사 진행 중 공사 중단된 토지로, 토목공사비 포함하여 평가함.

* 2. 이전 용이한 컨테이너박스 3개, 공사가림막은 매각에서 제외됨.

* 3. 2025년 4월 7일 주식회사 디에이치건설로부터 공사대금 1,038,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 신청채권자 에이치에프에스삼일유동화전문유한회사로부터 해당 유치권이 부존재한다는 이 법원 2025가합10444 확정판결(2025년 12월 10일 확정)이 제출되었음.

1.3. 특수물건정보

* 유치권, 유동화물건

1.4. 감정평가서요약 요향표

1.4. 1.토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 골드그린GC 동측 토지구획정리지구 내에 소재하며, 주변은 나지 상태, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이용 중임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 토지구획정리지구 동측 인근에 35번 국도, 경부고속도로 통도사 TG가 소재함.

* 형태 및 이용상태: 동하향 완만한 경사지대의 나지 상태로, 정방형 유사지이며 아파트 건축을 위한 토목공사 중 중단 상태임.

* 인접 도로상태: 북측 15미터, 서측 10미터, 남측 8미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 제시목록 외의 물건: 컨테이너박스 3개, 공사가림막 등 소재하며 이전 가능함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타):

* 1. 임대관계 미상임.

* 2. 본건은 통도지역주택조합에서 아파트(지하 1층/지상 15층) 1개동 58세대를 2019년 4월 10일 착공하여 진행하던 중 공사가 중단된 상태이며, 토목공사비는 토지에 화체된 것으로 보고 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. (추진 현황은 울산광역시 홈페이지 지역주택조합정보 2023년 12월 31일 기준임)

1.5. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

1.6. 토지 등기부 요약

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2017-02-24, 권리종류: 소유권이전6번신탁등기말소, 권리자: 박점태, 말소: -

* 등기구분: 갑14, 접수일자: 2018-04-16, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 통도지역주택조합, 말소: -, 비고: 매매

* 등기구분: 을21, 접수일자: 2019-03-22, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 금1,980,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을22, 접수일자: 2019-03-25, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 신한은행, 말소: 말소, 비고:

* 등기구분: 갑16, 접수일자: 2024-03-11, 권리종류: 임의경매, 권리자: 주식회사신한은행의, 말소: 말소, 비고:

* 등기부채권 총액: 1,980,000,000원

1.7. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-05-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:

* 비고:

* 1. 아파트 착공하여 토목공사진행중 공사 중단된 토지로 토목공사비 포함하여 평가

* 2. 이전용이한 컨테이너박스 3개, 공사가림막 매각 제외

* 3. 2025.04.07.자 주식회사 디에이치건설로부터 공사대금 1,038,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 이에 대해 신청채권자 에이치에프에스삼일유동화전문유한회사로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2025가합10444 확정판결(2025.12.10.확정)이 제출됨

1.8. 건축물표제부 요약: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

3.

4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 토지구획정리지구 내에 위치하며, 주변에는 나지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 토지구획정리지구 동측 인근에 35번 국도와 경부고속도로 통도사 IC가 위치하여 광역교통망 접근성이 좋음.

* KTX 울산역이 비교적 가까운 거리에 위치하여 수도권 및 전국 각지로의 이동이 편리함.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 인근에 골드그린GC가 소재함.

* 삼남읍은 울주군 서쪽에 위치하며, 서쪽으로 갈수록 해발고도가 높아지는 산지 지형이 우세하나, 본건이 속한 지역은 토지구획정리지구 내로 비교적 평탄한 지형을 보임.

* 울주군 전반적으로 산업시설(삼성SDI, 오뚜기 울산공장 등)이 위치하고 있으나, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

* 지역주택조합 아파트 건설 사업이 진행되다 중단된 상태임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2.5. 도로 및 인접 환경

* 본 토지는 북측 15미터, 서측 10미터, 남측 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 소유권 이전(통도지역주택조합) 기록이 있으며, 말소기준권리인 신한은행의 근저당권(1,980,000,000원) 및 지상권 설정 등은 모두 말소되었음.

* 2024년 3월 11일 주식회사 신한은행에 의해 임의경매 개시되었음.

* 등기부채권 총액은 1,980,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 인수 대상 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 유치권 관련 사항

* 주식회사 디에이치건설로부터 공사대금 1,038,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 법원 확정 판결(2025년 12월 10일 확정)을 통해 해당 유치권이 부존재하는 것으로 판단되었음. 따라서, 유치권으로 인한 권리 인수 문제는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 있으나, 등기부 요약상 말소 예정임. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 말소로 확인됨. 입찰 전 재확인 필요.)

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 토지구획정리지구 내에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

* KTX 울산역세권 개발과 연계되어 아파트 건설 및 상가 등이 들어서는 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

* 울산역을 중심으로 한 교통 및 인프라가 발달하고 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

4.2. 잠재적 개발 가치

* 아파트 건축을 목적으로 한 토목 공사가 진행되었던 점으로 보아, 향후 주거 시설 개발에 대한 잠재력이 있음.

* 토지구획정리지구 내에 위치하여 계획적인 개발이 이루어질 가능성이 있음.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 차량 접근성이 우수하며, 35번 국도 및 경부고속도로 이용이 편리함.

* KTX 울산역이 근거리에 위치하여 전국으로의 이동이 용이함.

* 버스 노선이 다수 운행 중으로 대중교통 이용이 가능함.

5.2. 주변 편의시설

* 골드그린GC가 인접해 있음.

* 지역주택조합 아파트 건설 예정 부지로서, 향후 주거 단지 및 관련 상업 시설의 발달이 예상됨.

* 더불어, 상남읍 내에는 하나로마트, 메가마트 언양점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.3. 자연 및 여가 환경

* 가지산, 간월산, 신불산 등 영남알프스의 산악 지역이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

* 작천정 계곡 등 관광 명소가 소재함.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 토목 공사비

* 본건은 아파트 건축을 위한 토목 공사 중 공사가 중단된 상태이며, 감정가에는 이러한 토목 공사비가 포함되어 평가되었음.

* 사업 재개 여부 및 추가 공사 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

6.2. 유치권 분쟁 (해결됨)

* 주식회사 디에이치건설의 유치권 신고가 있었으나, 법원의 확정 판결로 부존재함이 확인되었으므로 현재로서는 권리상 리스크가 없음.

* 그러나, 법원 판결 내용 및 소송 과정을 재확인할 필요가 있음.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

6.4. 토지구획정리지구 및 개발 사업 불확실성

* 토지구획정리지구 내 토지로서, 향후 개발 계획의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 중단된 아파트 건설 사업의 재개 여부는 불확실하며, 사업의 장기화 또는 무산 가능성도 배제할 수 없음.

6.5. 제시외 물건 제외

* 이전 용이한 컨테이너박스 3개 및 공사가림막은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요함.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

* 본건 울산지방법원 2024타경2168 (1) 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 토지구획정리지구 내에 위치한 대지로서, 토지면적은 약 897.2평임.

* 교통 접근성이 우수하며(35번 국도, 경부고속도로, KTX 울산역 인접), 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 개발 지역임.

* 현재 아파트 건축 사업이 중단된 상태로 토목 공사비가 토지 감정가에 포함되어 있으며, 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있음.

* 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 부존재함이 확인되어 권리상 문제는 없는 것으로 판단되나, 면밀한 확인이 필요함.

* 매각 제외 물건(컨테이너, 가림막)에 대한 별도 처리 방안을 고려해야 함.

10. 투자 포인트

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12. 투자 포인트

* KTX 울산역 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 토지구획정리지구 내 위치하여 계획적 개발 가능성 및 용이성.

* 우수한 교통망(국도, 고속도로, KTX)을 통한 접근성.

* 상대적으로 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성.

13. 예상 입찰가

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15. 예상 입찰가

* 본건은 토지만 매각 대상이며, 아파트 사업 중단 상태 및 토목 공사비 포함 평가 등 특이사항을 고려할 때, 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 사업성 분석이 필수적임.

* 유치권 분쟁이 법원 판결로 해결된 점은 긍정적이나, 사업 재개 여부 및 향후 개발 계획에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 토지 가치와 미래 개발 가능성, 그리고 사업 재개에 소요될 제반 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 토지 실거래가, 향후 개발 계획, 공사 재개 가능성 및 비용, 분양가 수준 등에 대한 심층적인 시장 분석 및 전문가 컨설팅이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.