나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2816 [1] 경상남도 양산시 신기동 238-3 제1동 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2816 [1] 경상남도 양산시 신기동 238-3 제1동 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매2계 2024타경2816 | 소재지: 경상남도 양산시 고향의봄1길 23(신기동) (신기동,제1동) | 감정가: 633,197,200원 | 최저가: 310,267,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2816 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 238-3 제1동

용도: 근린생활시설

감정가: 633,197,200원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

건물면적: 184.47㎡ (약 55.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOO

주의사항: 1. 일괄매각, 2. 재매각 (매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 "신기초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 토지는 서측 하향의 완경사를 이루는 정방형의 토지로, 근린생활시설 건물이 건축되어 있습니다. 건물은 동측 및 남측으로 도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되고 있으며, 채권자는 부OOO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리관계(예: 설정된 근저당, 압류, 가압류, 임차인 현황 등)를 파악하는 데 한계가 있습니다. 다만, 임의경매의 경우 통상적으로 경매 신청 채권자의 권리를 기준으로 말소되는 권리가 많으나, 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 또한, 채무자 겸 소유자는 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산시 신기동은 신기초등학교를 중심으로 형성된 지역으로, 배후에 주거 단지가 조성되어 있습니다. 이에 따라 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기본적인 수요는 존재할 것으로 예상됩니다. 주변에 단독주택 및 공동주택이 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등의 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다. 다만, 대형 상권이나 유동인구가 많은 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 특정 업종의 활성화에는 다소 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 주요 편의시설로는 신기초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변에 다른 주거 시설들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 교통망으로는 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다.

1.6. 혐오시설 유무 확인 (검색 결과 기반)

[ google_search.search(queries=["양산시 신기동 238-3 주변 혐오시설", "양산시 신기동 238-3 주변 환경"]) ]

주변 지역에 대한 검색 결과, 심각한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 해당 지역 내에서의 가축 사육 행위는 제한됩니다. 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 받을 수 있으므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 재매각 물건: 본건이 재매각으로 진행되는 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 유찰 사유가 가격적인 부분인지, 권리상 문제인지, 혹은 현장 상황 때문인지 파악해야 합니다.

2. 임대관계 미상: 건물 내 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 낙찰 후 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인이 있을 경우 명도 소요 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

4. 건물 상태: 제공된 정보로는 건물의 구체적인 노후도나 하자 여부를 파악하기 어렵습니다. 경량철골구조 단층 건물로, 외벽은 판넬 마감 등 기본적인 상태로 파악됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 양산시 신기동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 신기초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로서는 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 토지이용계획상의 제약 사항 등을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지: 신기초등학교와 주거 단지가 인접하여 지역 기반 상권으로서의 수요가 기대됩니다.

2. 가격: 재매각으로 인해 최초 감정가 대비 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다. (다만, 재매각 사유 확인 필수)

3. 활용 가능성: 근린생활시설 용도로, 지역 주민을 위한 업종(소매점, 학원, 병원, 서비스업 등)으로의 활용이 가능합니다.

4. 건물 구조: 경량철골구조로, 비교적 신속한 내부 개조나 수리가 용이할 수 있습니다.

투자를 결정하시기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임차인 현황, 권리관계 등을 철저히 조사하시길 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계