나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3963 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 193 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3963 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 193 답 경매

• 사건번호: 2024타경3963
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 193
• 용도: 답

울산지방법원 경매2계 2024타경3963 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 193 | 감정가: 287,638,000원 | 최저가: 33,840,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경3963 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경3963 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 193

용도: 답 (논)

감정가: 287,638,000원

토지면적: 962.00㎡ (약 291평)

토지 지분율: 96200

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OO

채무자: 염OO

채권자: 상OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 1. 재매각, 매수신청 보증금 최저매각가격의 30%임.

2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

3. 지적도상 맹지이나 서측으로 비포장농로가 소재함.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 <울산과학고등학교> 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 한적한 자연 경관을 갖춘 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 전OO이며, 채무자는 염OO, 채권자는 상OOOOOOO입니다. 현재 재매각 절차가 진행 중입니다. 재매각 사유에 대한 별도 언급은 없으나, 입찰 참여 시 유의해야 할 사항이 있습니다. 경매 절차를 통해 일반적인 경우 소유권 이전 시 기존의 모든 권리는 말소되므로 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 권리관계는 매각물건명세서 등 법원 공고를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 상북면 산전리는 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 울산과학고등학교가 있어 배후 수요는 있으나, 상업 시설이 밀집한 번화한 상권이라고 보기는 어렵습니다. 주로 지역 주민 및 학교 관련 수요에 기반한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 대규모 상업 활동이나 풍부한 생활 편의시설을 기대하기는 어려운 입지입니다.

1.5. 생활정보

주변에 울산과학고등학교가 있어 교육 환경 측면에서는 긍정적일 수 있습니다. 농경지와 임야가 많은 지역 특성상 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 편의시설, 의료기관, 대형마트 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 불편하지는 않으나, 자가용이 있을 경우 더욱 편리하게 생활할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 해당 물건은 '답'으로 이용 중인 농지이므로, 농지를 취득하기 위한 자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지라는 점은 건축이나 개발에 있어 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 서측에 비포장 농로가 있다는 점은 위안이 되지만, 실질적인 접근성과 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면의 자연녹지지역에 위치한 농지(답) 경매 물건입니다. 울산과학고등학교와 인접해 있으며, 주변은 농경지와 임야로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명이 필수라는 점에서 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높을 수 있습니다. 농업을 영위하거나 관련 목적으로 토지를 취득하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 재매각 물건이므로, 기존 입찰가 및 유찰 사유 등을 종합적으로 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

농업에 종사하거나 귀농·귀촌을 계획하는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수도 있으나, 현재로서는 토지이용계획상의 제한을 고려해야 합니다. 맹지이지만 서측 농로가 있다는 점을 활용하여, 실질적인 이용 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 30%의 보증금이 요구되는 재매각 물건이므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 도로 상황, 주변 환경, 농취증 발급 가능 여부 등을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다. 주변에 혐오시설에 대한 검색 결과는 없었으며, 주로 학교 및 농경지, 임야 등 자연 친화적인 환경이 확인되었습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계