나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107278 [1] 경상남도 양산시 물금읍 540-10 범어리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2024.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "양산부산대학교병원" 서측 근거리에 위치하면 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교, 나지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

경사지에 위치해 자체부지 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 15m 내외, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로
외벽: 치장벽돌 마감 등.
내벽: 벽지,타일 및 치장벽돌 마감 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물
ㄱ: 철골 및 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약 12.4㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경107278 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 540-10번지 (오봉로 57)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 358,305,440원

* 토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 98.97㎡ (약 29.93평)

* 건물 제시외면적: 12.40㎡ (철골 및 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오케이캐피탈주식회사 (강제경매 채권자)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "양산부산대학교병원" 서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교, 나지, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 15m 내외, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지 이용 상태: 경사지에 위치하나 자체 부지는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

* 총 채권액 (등기부상): 약 330,902,732원

* 말소기준권리: 범어새마을금고 근저당 (2013년 4월 4일 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을10(근저당), 을13(근저당), 을14(근저당), 갑10(가압류), 갑11(강제경매), 갑12(임의경매) 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 실제 인수 여부 및 그 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계 사항은 미상입니다.

* 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 인수 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 대항력 있는 임차인이 점유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 실제 현황에 대한 상세한 조사가 반드시 필요합니다. (주의 필요)

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 양산부산대학교병원이 있어 의료 시설 이용이 편리하고 배후 수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

* 단독주택과 함께 다세대, 연립주택 등이 혼합된 주거 단지를 이루고 있으며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 양산부산대학교병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 병합/중복 사건: 해당 경매 사건이 다른 사건과 병합되었거나 중복으로 진행되는 경우, 절차가 복잡해지거나 추가적인 소요 시간이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 파악하지 않으면 예상치 못한 명도 저항이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 등기부상 명확히 기재된 사항 외에, 등기 외적인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 유무를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산부산대학교병원 인근에 위치한 단독주택으로, 준수한 입지 조건과 토지 가치를 보유하고 있습니다. 2010년경 건축된 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성에 문제가 없을 것으로 보이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 명확히 기재된 미소멸 권리(지상권)와 임대차 정보의 부재는 주요 확인 사항입니다. 중복 사건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산부산대학교병원 및 생활 편의시설 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보.

* 건물 면적 대비 넓은 토지 면적 보유로 인한 향후 토지 가치 상승 기대.

* 주변 신축 연립/다세대 주택의 높은 시세를 고려할 때, 본 건 단독주택의 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 358,305,440원

주변 시세 분석:

최근 매매 자료에 따르면, 2022년 건축된 양산더포레스트엠(연립/다세대)은 약 123㎡ ~ 130㎡ 면적에 6억 3천만원 ~ 6억 4천 5백만원 (평당 약 1,590만원 ~ 1,740만원) 수준에서 거래(예정)되었습니다. 2002년 건축된 해금빌라(다세대)는 75.75㎡ 면적에 7,850만원 (평당 약 341만원)에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 주거용 부동산의 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건의 감정가 (건물 약 30평, 토지 약 55평 기준)는 평당 건물 약 1,194만원, 평당 토지 약 650만원 수준으로, 신축 연립/다세대 시세보다는 낮지만, 토지 가치를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복 사건, 인수될 가능성이 있는 지상권, 미확인 임대차 관계 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.