나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109205 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 산61-6 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109205 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 산61-6 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경109205 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 산61-6 | 감정가: 34,980,000원 | 최저가: 2,881,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경109205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경109205 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 산61-6

용도: 임야

감정가: 34,980,000원

토지면적: 3273.00㎡ (약 990.3평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

1.2. 감정평가서 요약

본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 "위곡마을" 북서측 근거리에 위치한 임야입니다. 주위는 임야 및 농경지로 형성되어 있으며, 임야로서의 통행 사정은 보통으로 평가되었습니다. 토지는 부정형이며 동측으로 경사를 이루는 임야 상태입니다. 공부상 지적도상 맹지로서 인접 도로 상태가 좋지 않습니다. 토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 무선방위측정장치보호구역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있습니다. 제시목록 외 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리라는 지리적 이점을 가집니다. 위곡마을과 인접하여 배후마을이 존재하나, 물건 자체는 임야 지형을 이루고 있으며 북서측으로 위치하고 있습니다. 주변은 개발이 비교적 덜 된 임야와 농경지가 주를 이루고 있어 자연환경이 보존된 지역입니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점은 접근성 및 향후 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 소유자이자 채무자인 김OO 외 채권자 현OOOOOOOO의 권리가 설정되어 있습니다. 본건의 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 매각된다는 의미로, 낙찰 후에도 다른 공유자와 함께 소유하게 되므로 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차나 합의가 필요할 수 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고' 가능성이 있어, 경매 진행 시 기존 공유자가 해당 지분을 감정가 이상으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. '분묘기지권'의 존재 가능성이 명시되어 있어, 토지 이용 시 분묘 이장 등과 관련한 민사 문제가 발생할 수 있습니다. '재매각'이라는 표기는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생하여 다시 경매가 진행됨을 의미합니다.

1.5. 상권분석

본건은 임야 및 농경지로 이루어진 지역에 소재하여 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 가까운 위곡마을이나 인근 지역에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상권이나 마트, 병원 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 주변 지역은 농업 위주의 활동이 이루어지고 있으며, 대규모 개발보다는 자연 보존 위주의 계획이 적용되고 있습니다.

1.6. 생활정보

울산광역시 울주군 서생면은 해안가를 따라 산업 시설과 함께 전원적인 생활 환경이 공존하는 지역입니다. 본건이 위치한 위양리 산61-6 일대는 상대적으로 내륙에 위치하며 임야와 농경지가 많아 조용하고 자연 친화적인 생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 맹지라는 점 때문에 차량이나 도보로의 접근이 불편할 수 있으며, 주거지로서의 활용보다는 전원생활, 주말농장, 임업 활동 등 특수 목적에 더 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, '지분매각'으로 인한 소유권 분쟁 및 관리의 어려움이 있습니다. 낙찰자는 토지 전체를 자유롭게 사용할 수 없으며, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 둘째, '분묘기지권' 존재 가능성으로 인해 예상치 못한 분묘 처리 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 셋째, '지적도상 맹지'라는 점은 건축 허가나 토지 개발에 큰 제약이 되며, 도로 확보를 위한 추가 비용이 발생하거나 사실상 활용이 어려울 수 있습니다. 넷째, '재매각' 이력이 있는 물건으로, 이전 매각에서 발생했던 문제점이나 입찰자의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다. 주변 지역에 대규모 산업 단지나 발전소가 있어 소음, 환경 오염 등에 대한 고려도 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

울산지방법원 2024타경109205 (1) 물건은 울산광역시 울주군 서생면의 임야로서, 감정가는 34,980,000원입니다. 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치하나, 지적도상 맹지이며 지분 매각, 분묘기지권 등의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 재매각 이력 등도 추가적인 고려가 필요한 부분입니다. 토지 이용 계획상 보전녹지지역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발이 제한적입니다. 이러한 조건들을 종합해 볼 때, 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지의 특정 가치를 인지하고, 잠재적 리스크를 충분히 감수하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 지분 매각으로 인한 저가 매수 기회: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지 가치 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

2. 서생면 지역의 잠재적 가치 상승: 울산의 주요 산업 지역과 인접해 있으며, 향후 지역 개발이나 지가 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. 전원생활 또는 자연 이용 목적: 자연 속에서의 주말 주택 부지, 농장, 임업 활동 등 특정 목적을 가진 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

4. 공유물 분할을 통한 가치 증대 가능성: 향후 공유물 분할을 통해 단독 소유권을 확보하게 된다면 토지 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계