나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109748 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층703호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109748 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경109748 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로82번길 46, 7층703호 (신정동,더렉스) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 32,774,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경109748 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경109748 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층 703호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 9,500만원

토지 면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

건물 면적: 67.60㎡ (약 20.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: (OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시청이 위치한 남구 신정동에 소재하여 행정, 업무, 상업시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 도심 지역으로, 울산의 주요 생활 및 업무 중심지 중 하나입니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일로, 창호는 삿시로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 및 안전시설이 완비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로 현재 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 소로와 접하고 있으며, 동측으로는 간선도로인 중앙로와 근접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(접함)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주택임차권(임차보증금 205,000,000원)이 2023년 7월 21일자로 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로, 상세한 권리분석 및 인수 여부 검토가 필수적입니다. 현재 본건은 공실 상태(관리사무소 탐문)입니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 남구 신정동 일대는 울산광역시청을 중심으로 한 행정타운과 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 핵심 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다. 주변에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 존재하여 경쟁력 있는 상권을 형성하고 있으며, 젊은층과 직장인 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

울산광역시청 및 남구청 등 주요 행정기관이 도보 거리에 있어 행정 업무 처리가 매우 편리합니다. 중앙로와 같은 간선도로가 가까워 시내외 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주변에 공원, 문화시설, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 환경이 우수합니다. 울산대공원도 멀지 않은 거리에 위치해 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기사항전부증명서 상에 설정된 주택임차권의 존재입니다. 이 임차권이 낙찰자에게 인수될 경우, 임차보증금 반환 채무를 인수해야 할 수 있으므로 법원 경매 서류 및 관련 법률에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 건물 및 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 상권 전반의 경기 침체 및 소비 위축으로 인한 공실률 증가 추세는 주거용으로 사용될 경우 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 울산광역시의 중심부에 위치하여 행정, 교통, 상업 인프라가 잘 갖추어진 오피스텔입니다. 건물 상태 및 설비는 양호한 것으로 평가됩니다. 다만, 고액의 임차보증금이 설정된 주택임차권이 존재하여 권리분석에 각별한 주의가 필요하며, 현재 공실 상태인 점을 감안해야 합니다. 입지적 장점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 울산광역시청 인근 핵심 상업 및 행정지구에 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

2. 편리한 교통: 중앙로 등 간선도로 인접 및 대중교통 이용 편리.

3. 도심 인프라: 풍부한 생활 편의시설 및 상업시설 이용 가능, 풍부한 유동인구.

4. 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

5. 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 임대 수익 기대 가능 (단, 임차권 인수 여부 확인 필수).

법원 정보

울산지방법원 경매2계