나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110274 [1] 경상남도 양산시 다방동 195-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 다방동 소재 "다방마을회관"북동측 인근에 위치하며 주위는 농경지와 임야지대로서 환경 다소 한산한 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 불가한 토지로서 남측 근거리에 노선버스 정류장이 소재하나 일반적 교통사정 불편시되는 지역입니다.

형태 및 이용상태

방형의 토지로 북동측에서 남서측 방향으로 하향 완경사지의 토지로서 토지임야로 이용중인 토지입니다.

인접 도로상태

맹지상태의 토지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 ［이하공란］,가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,역사문화환경보존지역〈문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률〉［이하공란］.

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.맹지이며 인접토지와의 경계구분 불분명 경계측량 필요
2.지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경110274 (1)

소재지: 경상남도 양산시 다방동 195-14

용도: 임야

감정가: 8,704,000원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분 면적: 33.9937㎡ (약 10.28평)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 채OO

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

2. 입지조건

해당 토지는 경상남도 양산시 다방동에 위치하며, 주위 환경은 농경지와 임야 지대로 비교적 한산한 지역입니다. "다방마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 어려운 맹지 상태이며, 남측 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 일반적인 교통 환경은 다소 불편한 편입니다. 토지 형태는 방형이며, 북동측에서 남서측으로 하향하는 완경사지를 이루고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 울산지방법원 2024타경110274 (1) (채순남, 접수일자 2024-06-24)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 낙찰자는 말소기준권리 및 그 이후의 권리를 인수하지 않고 소멸하게 됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

해당 물건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수 신고가 있는 상태입니다. 이는 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 매수 신고를 할 수 있음을 의미합니다. 만약 공유자의 매수 신고가 매수 보증금 미납 등으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

해당 토지가 위치한 다방동 일대는 주로 농경지와 임야로 이루어진 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 개발이 집중된 지역이라기보다는 자연환경이 비교적 보존된 지역으로 판단됩니다.

다만, 주변 지역에서 '양산 다방동 화물자동차 공영차고지 조성사업' 및 '다방동 만남의 광장 조성공사' 등 일부 개발 사업이 계획되어 있거나 진행 중인 것으로 파악됩니다. 또한, 과거 '다방동 패총'과 같은 역사 유적이 발견된 지역이기도 합니다. 이는 향후 지역 개발의 방향성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

과거 인근 지역에서 폐기물 불법 매립 관련 문제가 있었던 사례가 있으나, 양산시 전반적으로는 폐기물 처리 시설을 신재생 에너지 자원화 및 수익 창출 모델로 활용하려는 노력을 하고 있으며, 이는 혐오시설 이미지를 개선하는 방향으로 진행되고 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역의 전반적인 환경 개발 및 관리 추세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

토지 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으나, 차량 접근이 어렵고 일반적인 교통 사정이 불편하여 대중교통 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농경지와 임야 지대가 많다는 점에서 도심의 편의 시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 상태: 토지에 직접적으로 연결된 도로가 없어 차량 통행 및 건축 행위에 제약이 따르며, 인접 토지 소유자의 동의 또는 토지 사용 승낙이 필요합니다.

* 경계 불분명 및 경계 측량 필요: 인접 토지와의 경계 구분이 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적이며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

* 차량 접근 불가 및 교통 불편: 토지로의 차량 진입이 어려워 접근성이 매우 낮습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자와의 관계 및 협의가 중요하며, 추후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있어, 경매에서 최고가로 입찰하더라도 최종적으로 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 다방동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 공유자 우선매수권 존재 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 870만 4천 원으로 비교적 낮으나, 토지 이용의 제약과 복잡한 권리 관계를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 주변 개발 계획이나 역사적 가치(다방동 패총) 등은 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있으나, 단기적인 투자 가치나 실사용 목적에는 제한이 많을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 870만 4천 원의 감정가는 소액 투자로 접근할 수 있는 가능성을 제시합니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력 (조건부): 만약 주변 지역 개발 계획이 구체화되거나, 맹지 해소 및 토지 이용 규제 완화 등의 요인이 발생할 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역사문화적 가치: '다방동 패총'과 같은 유적지가 인근에 있어, 향후 문화재 관련 개발이나 보존 계획에 따른 간접적 영향 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 토지 시세, 지분 매각 시 실제 거래 사례, 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 개발 가능성 및 잠재적 리스크를 고려한 종합적인 시장 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가는 870만 4천 원이며, 입찰 참여 시에는 10.28평의 지분에 대한 가치와 더불어 맹지, 경계 불분명, 공유자 우선매수권 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가 산정은 전문적인 부동산 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 심층적인 분석 후 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.