나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5518 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5518 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50 답 경매

• 사건번호: 2024타경5518
• 주소: 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50
• 감정가: 48,070,000원
• 최저가: 3,959,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 답

울산지방법원 경매7계 2024타경5518 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50 | 감정가: 48,070,000원 | 최저가: 3,959,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 답

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경5518 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 신OO으로 동일하며, 채권자는 중OOOOOOO입니다. 본건은 토지 매각을 목적으로 하는 사건입니다. 특이사항으로 농지취득자격증명 제출 필요 및 재매각 사건임을 확인하였습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50번지이며, 지목은 답(논)입니다. 감정가는 48,070,000원으로 평가되었습니다. 매각대상 토지면적은 506.00제곱미터(약 153.07평)입니다. 건물면적은 0.00제곱미터로, 매각대상은 토지에 한정됩니다. 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적은 해당 사항이 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건 토지는 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 "원하잠마을" 북동측 인근에 위치한 농경지입니다. 주위는 농가주택, 축사, 농경지, 저수지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 농경지로서의 통작(농사 지으러 오고 가는) 사정은 감정평가서상 다소 불편한 편으로 조사되었습니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근성 및 개발행위 가능성은 현저히 낮습니다.

2.2. 물건 현황

본건 토지는 부정형의 토지로, 현황상 묵답(휴경지 또는 경작하지 않는 논) 상태입니다. 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 본 건 토지의 일부 지상에는 폐축사(가치가 희박)가 소재하는 것으로 조사되었으나, 이 폐축사는 이 사건 매각에서 제외됩니다. 다만, 최저매각가격은 해당 폐축사로 인하여 받는 영향을 감안하여 결정되었습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종), 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 토지를 이용할 때 다양한 법적 제약이 있음을 의미하며, 특히 가축 사육 및 공장 설립에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(소유자)인 신OO 소유의 부동산에 설정된 담보권 실행을 위한 경매입니다. 등기부상 채권자의 근저당권 등이 말소기준권리가 될 것이며, 통상적으로 그 이하의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리적 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본건은 답(농지)이므로, 매각결정기일 전까지 농취증을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않고 몰수됩니다. 본건이 '재매각' 사건인 점을 미루어 볼 때, 이전 매각에서 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 사례가 있었을 가능성이 높으므로, 응찰 시에는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

본건 토지가 농경지 및 임야 주변에 위치하고 있으므로 상업 시설이 형성된 상권 분석은 무의미합니다. 생활정보 측면에서는 농촌 환경에 기반합니다.

교통 상황은 농경지로서의 통작 사정이 다소 불편하다고 감정되어 대중교통 이용이나 차량 접근성이 용이하지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 재매각 사건의 주요 원인일 수 있으며, 제출 기한(매각결정기일 전)을 놓치거나 발급 요건(농지 위원회 심의 등)을 충족하지 못할 경우 보증금이 몰수됩니다.

2. 맹지 리스크: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로 건축법상 건물의 신축이 불가능하며, 토지 이용 및 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 원상회복 리스크: 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 관할 주무관청으로부터 원상회복명령이 발해질 가능성이 있으므로, 응찰 전에 관할 주무관서에 확인이 필요합니다.

4. 환경/혐오 시설 리스크:

* 현황상 주변에 축사(농가주택, 축사 등)가 존재하고, 토지 일부 지상에 폐축사가 위치합니다. 이는 환경 위생 및 악취 측면에서 잠재적인 혐오 요인이 될 수 있습니다.

* 인근 하잠리 일대에서 대규모 불법 개발 및 폐기물 불법 투기 사례가 적발되어 수사기관에 고발된 사례가 있는 점 을 고려할 때, 해당 지역의 환경 관리 수준과 향후 개발 행위의 난이도에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 생산관리지역 내 농지로, 지적도상 맹지이며, 현황은 묵답 상태입니다. 매각에서 제외되는 폐축사가 존재하며, 재매각 사건으로 진행되고 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 의무이므로, 실수요자 또는 농지 전용을 염두에 둔 투자자는 농취증 발급 가능성과 맹지 개발 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 농업 실수요자: 농취증 발급이 가능하고, 인근 지역에서 농사를 짓는 실수요자에게는 생산관리지역 농지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

2. 토지 단기/장기 보유 투자: 현 감정가(48,070,000원)는 맹지와 폐축사 영향이 반영된 가격이므로, 재매각으로 인한 추가적인 최저가 하락 시 감정가 대비 낮은 가격으로 토지를 매입할 기회가 발생할 수 있습니다.

3. 개발행위 제한성: 맹지이며 각종 제한구역(가축사육제한, 역사문화환경보존, 공장설립제한)이 중첩되어 있어 단기간 내 개발행위가 어렵거나 사실상 불가능한 토지임을 인지하고 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계