나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113754 [1] 울산광역시 북구 양정동 497-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 양정동행정복지센터 북서측 인근에 위치하는 토지
로서 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 편탄한 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭약 3-4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외 벽: 적벽돌붙임, 몰탈위 페인팅 등
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등
창 호: 목재창 및 샷시창

(나) 블록조 슬래브지붕 단층건으로서
외 벽: 몰탈위 페인팅

이용상태

(가): 주택으로 이용중임.
(나): 변소로 이용중임.

설비내역

(가): 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음,

부합물 및 종물

별첨 ‘지적개황도 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2024타경113754 (1) 사건으로 진행되는 물건입니다.

소재지는 울산광역시 북구 양정동 497-8번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정가는 244,031,000원입니다.

토지 면적은 166.00㎡ (약 50.21평)이며, 건물 면적은 333.46㎡ (약 100.87평)입니다. 건물 제시외 면적 1.50㎡도 포함됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 문OO입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로는 1. 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 2. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임을 인지해야 합니다.

특수물건 정보 또한 대항력 있는 임차인이 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 양정동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 토지는 자체 지반이 대체로 등고 편탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 서측으로는 폭 약 3-4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.1. 1. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본상의 말소기준권리는 2024년 8월 14일 접수된 문흥만 채권자의 강제경매 개시결정(2024타경113754)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

건물 등기부요약에 따르면, 을9 순위로 2024년 7월 9일에 접수된 문흥만 씨의 주택임차권(보증금 65,000,000원)이 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 문흥만 씨는 2022년 6월 3일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명확히 표시된 임차인의 보증금 65,000,000원은 낙찰자가 부담해야 할 실제 인수 금액으로 간주해야 합니다.

1.2. 3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권 및 지역 특성

본건은 양정동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다. 단독주택과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 편의시설

양정동행정복지센터가 인근에 위치해 있으며, 주변 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

문흥만 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 65,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 직접적인 영향을 미치므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소되었음을 의미합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 책정되어 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다. 이는 입찰 참여에 대한 부담으로 작용할 수 있으며, 유찰 원인에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 시세 및 시장 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '그린빌리지'라는 다세대 주택 단지의 거래 내역으로, 2026년 1월에서 3월 사이에 약 7,530만원에서 9,500만원 사이의 금액으로 거래되었습니다. 해당 다세대 주택의 전용면적은 약 75.525㎡ ~ 75.96㎡입니다.

그러나 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 정보와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 면적과 건물 구조, 건축 연대 등 여러 요인에 따라 시세가 크게 달라질 수 있습니다.

본건의 감정가는 244,031,000원이며, 토지 면적이 166㎡, 건물 면적이 333.46㎡임을 감안할 때, 지역 내 단독주택의 실제 거래 시세 및 수요를 파악하는 것이 중요합니다. 제공된 다세대 주택 시세는 참고용으로만 활용해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산 북구 양정동에 위치한 단독주택으로, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인(보증금 65,000,000원 인수)의 존재가 가장 큰 특징입니다. 주변은 주거 지역으로 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

단독주택으로서의 가치 평가와 함께, 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다. 재매각 물건인 만큼, 시세 대비 저평가 가능성 또는 추가적인 하락 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

인근 지역의 단독주택 수요 및 개발 가능성 파악이 중요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용을 고려했을 때 시세 대비 충분한 할인율이 확보되는지 여부가 투자 결정의 핵심입니다.

재매각으로 인한 경쟁 완화 가능성을 노릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,031,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 65,000,000원입니다.

제공된 시세 정보는 본건의 주택 유형(단독주택)과 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시세와의 차이, 권리 인수 비용, 재매각 물건임을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 1. 예상 입찰가 산출 근거

투자자가 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 크게 초과하지 않는 선에서, 또는 시장 가치 대비 메리트가 있는 수준으로 결정하는 것이 일반적입니다.

예를 들어, 총 부담액을 감정가 수준인 약 244,000,000원으로 가정하고 인수 보증금 65,000,000원을 제외하면, 본건에 대한 입찰가는 약 179,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 변동될 수 있습니다. 재매각 물건의 경우, 유찰의 원인을 파악하고 보증금 비율(30%)을 고려하여 보다 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.