나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114986 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114986 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경114986 | 소재지: 울산광역시 남구 중앙로230번길 18, 4층401호 (신정동,그린뜰) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 135,730,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경114986 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 277,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물면적 (전용면적): 84.83㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산중앙초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 등으로 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철골철근콘크리트구조의 14층 건물 중 4층에 위치한 전용면적 84.83㎡ (약 25.66평) 규모의 오피스텔입니다. 외벽은 치장석 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중인 가장형의 토지이며, 북동측으로는 광대로, 북서측 및 남서측으로는 소로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(울산공업고등학교, 울산중앙초등학교, 월평중학교) 및 절대보호구역(울산중앙초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

주의사항으로, 신청채권자로부터 제출된 내용에 따르면 을구 7번 주택임차권설정등기(2023.08.16. 접수 제82808호)에 대해 해당 임차인이 본건 매각으로 인해 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 대항력포기확약서가 2025년 8월 26일자로 제출되었습니다. 이는 경매 진행 시 임차인 관련 복잡한 문제가 해결될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 임대 관계에 대한 상세 내용은 '미상임'으로 파악되었습니다.

1.6. 상권 분석

본 건이 위치한 신정동 일대는 울산의 중심 상업 및 행정 구역에 인접해 있어 풍부한 상업시설과 편의시설을 누릴 수 있는 지역입니다. 인근에 울산중앙초등학교 등 교육시설이 위치하며, 공동주택 및 업무시설이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 지역 특성상, 다양한 업종의 상가 및 서비스 시설과의 접근성이 우수합니다.

1.7. 생활 정보

울산중앙초등학교, 월평중학교, 울산공업고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집한 지역에 속해 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성 또한 양호하여 울산 시내 이동이 수월합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 본 건의 정확한 임대 현황이 '미상'으로 파악되어, 입찰 전 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

2. 오피스텔의 특성상 공실 리스크를 고려해야 하며, 시장 상황에 따라 공실률 변동이 있을 수 있습니다.

3. 관련 법률에 따른 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 시설과 관련된 업종 운영 시 제한이 있을 수 있습니다.

4. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 본 오피스텔 경매 물건은 도심 내 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 관계가 비교적 명확해진 점은 긍정적인 요소입니다. 교육 시설 및 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 실거주 및 임대 수익형 부동산으로의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임대 현황 확인 및 오피스텔 시장 동향 파악은 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 울산 중심 지역에 위치하여 행정, 상업, 교육 시설 접근성이 탁월합니다.

2. 권리 관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 권리 분석 부담이 감소하였습니다.

3. 편리한 교통: 주요 도로 및 대중교통망과의 접근성이 뛰어나 실사용자 및 임차인 확보에 유리합니다.

4. 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 필수 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계