나이스옥션 법원경매 경주 2024타경2438 [1] 경상북도 경주시 서면 심곡리 77 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경2438 [1] 경상북도 경주시 서면 심곡리 77 전 경매

• 사건번호: 2024타경2438
• 주소: 경상북도 경주시 서면 심곡리 77
• 감정가: 149,310,000원
• 최저가: 12,296,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 전

경주지원 경매2계 2024타경2438 | 소재지: 경상북도 경주시 서면 심곡리 77 | 감정가: 149,310,000원 | 최저가: 12,296,000원 | 용도: 전

1. 경주지원 2024타경2438 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경2438 (1)

소재지: 경상북도 경주시 서면 심곡리 77

용도: 전 (농지)

감정가: 149,310,000원

토지면적: 876.00㎡ (약 265평)

토지 지분율: 100% (소유자: 서OO)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 재매각

주의사항:

1. 일괄매각 (단, 본건은 토지 단독 매각)

2. 목록 2, 3번 토지의 경우 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

3. 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (29,862,000원)

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 서면 심곡리에 소재한 '심곡지' 저수지 서측 인근에 위치합니다. 주변은 산간 농경지대로서 전, 답 등의 농경지가 혼재되어 있으며, 동측으로는 소규모 농촌 마을이 형성되어 있습니다. 산간 지대임에도 불구하고 남동측 인근으로 지방도가 지나고 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 그러나 본건 토지 자체의 접근성은 매우 제한적입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 재산에 설정된 근저당 등을 실행하여 진행되는 경매입니다. 등기부상 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리나 부담은 없어 보입니다. 다만, 재매각 절차로 진행되고 있다는 점은 이전 매각에서 유찰된 사유가 있을 수 있음을 시사합니다. 또한, 농지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무는 매수자에게 중요한 권리 관계에 해당됩니다.

4. 상권분석

주변 환경이 산간 농경지대와 소규모 농촌 마을로 이루어져 있어 상업적인 기능의 상권 형성은 미미합니다. 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 소규모 농촌 마을과 인접해 있으며, 심곡지 저수지가 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 대중교통 이용은 지방도 인근으로 편리한 편이나, 차량을 이용한 직접적인 접근이 어려운 점은 생활 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 차량 출입 불가: "차량출입이 불가능합니다"라는 명시적인 기재는 본건 토지의 이용 및 활용에 심각한 제약을 야기할 수 있습니다.

2. 맹지 포함: 기호 2, 3번 토지는 맹지로, 도로 접근성을 확보하기 위한 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 이는 귀농/영농 의사가 없거나 자격이 되지 않는 경우 취득이 불가능함을 의미합니다.

4. 토지이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역에 속해 있어 건축, 개발, 가축 사육 등에 엄격한 제한이 따릅니다.

5. 재매각: 이전 경매에서 매수자가 결정되지 않았거나 계약이 해제된 사유가 있음을 의미하며, 이는 매수자가 부담해야 할 잠재적 위험 요소를 내포할 수 있습니다.

6. 기호 1번 토지 이용 현황: '주거나지'로 기재되어 있으나, 차량 접근 불가 및 주변 환경 고려 시 주거 목적의 실질적 활용 가능성은 낮을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 산간 농경지 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있으나, 본건 토지 주변에 직접적인 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 서면의 자연 친화적인 농경지이나, 차량 접근의 심각한 제약, 맹지 포함, 농지취득자격증명 필수, 재매각 등의 복합적인 요인으로 인해 취득 및 활용에 상당한 어려움이 예상되는 물건입니다. 농림지역 및 농업보호구역 등 토지이용계획상의 제한도 매우 강합니다. 따라서 일반적인 실수요자나 투자 목적보다는, 해당 지역의 농업 전문가로서 영농의지가 확고하고 제반 규제를 이해하며 이를 극복할 수 있는 특별한 경우에 한하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건의 경우, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 제약 사항이 매우 많습니다. 만약 투자를 고려한다면, 아래와 같은 극히 제한적인 조건 하에서만 가능할 것입니다.

1. 농업 전문가 또는 해당 지역 이해도가 높은 경우: 농지 취득 자격이 명확하고, 지역 특성을 활용하여 농업 경영 또는 부가 사업(예: 농산물 직거래 판매 등)을 통해 수익을 창출할 수 있는 구체적인 계획이 있는 경우.

2. 장기적인 안목: 단기 시세 차익보다는, 미래의 개발 가능성(현재로서는 매우 낮음)이나 농업 관련 정책 변화 등을 장기적으로 기다릴 수 있는 투자자.

3. 저가 매수: 재매각으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있으며, 이를 통해 토지 자체의 가치보다는 최소한의 비용으로 토지를 확보한다는 개념으로 접근.

하지만, 현재 제시된 정보만으로는 투자 가치를 높게 평가하기 어려우며, 투기 목적의 접근은 매우 위험합니다.

법원 정보

경주지원 경매2계