나이스옥션 법원경매 경주 2024타경10378 [1] 경상북도 경주시 강동면 모서리 산43 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경주시 천북면 오야리 소재 ‘천북단업단지’내에 위치하며, 부근은 공업나지, 공장 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지 (1-4)는 경주 천북일반산업단지 내 11B으로 지적정리 중인 토지이며, 북서측 경사
지대에 위치한 부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성한‘공업용나지 및 일부 법면"임.

인접 도로상태

대상 토지 (1-4)는 북측 및 동측으로 폭 약 6-7m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 일반공업지역(2017-07-04), 소로1류(폭 10M-12M)(저촉), 완충녹지(2017-07-04)(저촉),
중로2류(폭 15M-20M)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(1000)(300)(400)), 일반산업단
지(2017-07-04), 공공시설구역, 녹지구역, 산업시설구역, 보전산지, 임업용산지, 도시관
리계획(재정비) 입안 중임.

기호2,3) : 농림지역, 일반공업지역(2017-07-04), 소로1류(폭 10M-12M)(저촉), 완충녹지(2017-07-
04)(저촉), 중로2류(폭 15M-20M)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(1000)(300)(400))
, 일반산업단지(2017-07-04), 공공시설구역, 녹지구역, 산업시설구역, 보전산지,
임업용산지, 도시관리계획(재정비) 입안 중임.

기호4) : 보전관리지역, 일반공업지역(2017-07-04), 소로1류(폭 10M-12M)(저촉), 완충녹지(2017-
07-04)(저촉), 중로2류(폭 15M-20M)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(1000)(400)),
일반산업단지(2017-07-04), 공공시설구역, 녹지구역, 산업시설구역, 도시관리계획
(재정비) 입안 중임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목 "임야"이나, 현황 "공업용 나지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

실제 매각되는 부동산은 천북일반산업단지 11BL임[첨부된 사실조회회신서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 경주지원 2024타경10378 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 모서리 산43

* 물건종별: 임야 (현황 공업용 나지)

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 1,611,354,000원

* 토지면적: 81,103.00㎡ (약 24,535.0 평)

* 토지 일부 지분 면적: 5,251.6073㎡ (약 1,588.7 평)

1.3. 매각 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 경OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공유자 우선매수신고, 지분 매각

* 주의사항: 실제 매각되는 부동산은 천북일반산업단지 11BL임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 토지는 경주시 천북면 오야리 소재 ‘천북일반산업단지’ 내에 위치하며, 부근은 공업 나지, 공장 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 실제 매각되는 부동산은 천북일반산업단지 11BL임.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

* 대상 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 6-7m 포장도로와 각각 접함.

2.3. 형태 및 이용상태

* 대상 토지는 경주 천북일반산업단지 내 11B로 지적정리 중인 토지이며, 북서측 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 자체 지반은 평탄하게 조성된 '공업용 나지 및 일부 법면'임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대상 토지는 일반공업지역, 일반산업단지, 공공시설구역, 녹지구역, 산업시설구역 등으로 지정되어 있음.

* 소로1류(폭 10M-12M), 중로2류(폭 15M-20M) 도로와 완충녹지에 저촉됨.

* 가축사육제한구역에 해당함.

* 보전산지, 임업용산지에 해당함.

* 도시관리계획(재정비) 입안 중임.

2.4. 1. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변 시설: 해당 부동산이 위치한 경주 천북일반산업단지 내에는 다양한 산업 시설들이 입주해 있으며, 단지 내외곽으로 도로망이 잘 구축되어 있어 물류 이동이 용이할 것으로 예상됨. 또한, 산업단지 특성상 근로자를 위한 편의 시설(식당, 편의점 등)이 일부 존재하거나 인근 지역에 분포할 가능성이 있음.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건지 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 인근에 공장들이 밀집해 있어 산업 활동으로 인한 소음, 분진 등 환경적 요인은 고려될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2017-11-24 경주농업협동조합 근저당 (을1).

* 매각으로 인하여 위 권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액은 약 1,997,390,774원으로, 감정가 1,611,354,000원과 비교 시 채권 총액이 높은 편임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 인수 여부를 별도 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성 및 상권 형성

* 본 물건은 경주 천북일반산업단지 내에 위치한 토지로, 일반적인 상업 지역과는 다른 산업단지 특수성을 가짐. 주변은 공업용 나지, 공장 등이 주를 이루고 있어, 상권의 성격은 산업 활동 및 기업체 수요에 맞춰져 있음.

4.2. 접근성 및 물류 환경

* 인근 간선도로 접근성이 양호하여 물류 및 산업 활동을 위한 기반 시설로서의 가치가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설 접근성

* 본 물건은 산업단지 내 공업용 나지이므로, 일반적인 주거 지역에서 제공하는 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 직접적인 접근성은 낮을 수 있음.

5.2. 기타 편의 시설

* 단지 내 또는 인근에 근로자를 위한 최소한의 편의 시설이 존재할 수 있으며, 상세 정보는 현장 조사 또는 관련 기관 문의가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 관련 리스크

* 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 토지 이용 및 관리 상 협의가 필요할 수 있음.

* 공유자 우선매수신고가 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 취소될 수 있음.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항 리스크

* 다수의 용도지역, 도로, 녹지, 가축사육제한 등 다양한 제한 사항이 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음. 도시관리계획 재정비 입안 중으로 향후 용도 변경 가능성도 있으나 불확실함.

6.3. 공부상 지목과 현황 차이 리스크

* 공부상 지목이 임야이나 현황 공업용 나지이므로, 토지 사용 및 개발 시 관련 법규 적용에 유의해야 함.

6.4. 높은 채권 총액 관련 리스크

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 중 유찰 가능성 및 채권자들의 적극적인 경매 참여 여부 변동이 있을 수 있음.

6.5. 비소멸 권리(지상권) 인수 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 반드시 확인이 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 잠재력

* 본 물건은 경주 천북일반산업단지 내 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 산업단지 내 기반 시설을 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

7.2. 주요 리스크 요약

* 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항, 높은 채권 총액, 비소멸 권리 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 현황 공업용 나지이나 공부상 지목이 임야인 점 등을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 천북일반산업단지 내 위치: 산업단지라는 입지적 특성상, 특정 목적(공장, 창고 등)을 위한 개발 및 활용 시 유리할 수 있음.

* 산업단지 인프라 활용: 단지 내 도로, 교통망 등 기존 인프라를 활용할 수 있음.

8.2. 시장 진입 용이성

* 지분 매각을 통한 진입 가능성: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 비교적 낮은 초기 투자금으로 진입을 시도해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려 사항

* 본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고가 있는 점, 복잡한 권리 관계 및 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 향후 개발 가능성, 소유권 행사 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

9.2. 최종 제언

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 가능한 입찰가는 감정가 1,611,354,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 분석 등을 통해 면밀히 산정해야 할 것입니다.

* 주의사항: 인수 보증금을 제외하고 계산해야 하지만, 본 건은 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.