나이스옥션 법원경매 대구 2024타경5998 [3] 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 20 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경5998 [3] 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 20 답 경매

• 사건번호: 2024타경5998
• 주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 20
• 감정가: 16,333,250원
• 최저가: 461,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 답

대구지방법원 경매10계 2024타경5998 | 소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 20 | 감정가: 16,333,250원 | 최저가: 461,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 대구지방법원 2024타경5998 (3)

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 성곡리 20 소재의 '답' (논)을 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지의 총면적은 1686.00㎡ (약 510.0 평)이며, 감정가는 16,333,250원으로 책정되었습니다. 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이며, 제시된 토지 지분율은 65332.50000000001로 확인됩니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자에 의해 진행되는 임의경매 건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 칠곡군 석적읍 성곡리 "국립칠곡숲체원" 북서측 인근 및 근거리에 위치하며, 임야 및 휴경지 등으로 형성된 순수 산림지대 및 산간 농경지대에 속합니다. 매각 대상 토지는 자연림 및 휴경지(묵답) 상태이며, 경사지에 위치하고 있습니다. 특히 기호 1)-3) 토지 모두 맹지(일대가 임야화되어 접근 용이하지 않음)인 점은 중요한 주의사항입니다. 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 '국립칠곡숲체원' 주변의 산간지대에 위치하고 있어 자연환경은 우수하나, 교통 상황은 불편한 것으로 평가됩니다. 인근까지 차량 출입은 가능하나, 산간지대 특성상 제반 교통사정은 불리합니다. 가장 큰 문제는 매각 대상 토지 전부가 도로에 접하지 않은 맹지 상태이며, 일대가 임야화되어 접근성이 매우 낮다는 점입니다. 현재 이용 상태는 '자연림' 및 '휴경지(묵답)'로, 당장의 활용도는 낮습니다. 주변에는 검색된 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 입지 자체가 산림지대 및 농경지대로서 도시형 생활편의시설과는 거리가 멉니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 심OO로 동일합니다. 특별한 제시 외 건물이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 권리 상 가장 중요한 사항은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다. 지분 매각의 특성상 공유자의 우선매수신고 가능성이 있으며, 실제 특이사항에도 '공유자우선매수신고'가 명시되어 있습니다. 또한, '재매각' 사건인 점을 감안할 때, 이전 회차에서 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 있어 더욱 면밀한 현장 및 권리 분석이 필요합니다.

3. 투자 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 산간 농경지대에 위치하며, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 멀어 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 정보 역시 인근 '국립칠곡숲체원' 외에 기본적인 편의 시설 접근성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 투자 목적이 농림업이나 장기적인 개발 가능성 확보에 있지 않다면, 단기적인 접근이나 주거용 개발은 현실적으로 어렵습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크는 매우 높습니다.

첫째, 본건은 농지(답)이므로 낙찰 후 '농지취득자격증명'을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 미반환되므로 농지법에 대한 이해와 농업 경영 계획의 실현 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

둘째, '지분매각'으로 인해 공유자의 우선매수권 행사가 가능합니다. 이는 낙찰 최고가에도 불구하고 토지를 취득하지 못할 위험을 내포하고 있으며, 취득 후에도 공유자와의 협의 또는 분할 청구 등의 복잡한 법적 절차가 수반됩니다.

셋째, 토지가 맹지이며 일부 임야화된 상태라 당장의 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

넷째, '재매각' 사건이므로 과거 입찰에서 발생했던 문제가 반복될 가능성(대금 미납 등)을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 토지 전체 면적 $1686.00 \text{m}^2$ (약 510.0 평) 중 일부 지분을 16,333,250원에 취득하는 기회이지만, 맹지 상태의 산간 농경지라는 입지적 한계와 더불어 농지취득자격증명, 지분 매각 및 공유자우선매수 등 까다로운 특수 권리가 결합된 고난이도 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 특수 권리 분석 능력이 뛰어나고 장기적인 관점에서 토지 활용 계획(예: 농림업, 주말농장 등)을 가진 전문가에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

특수 권리 해소 능력에 초점: 공유자우선매수 리스크를 감수하고 입찰하거나, 낙찰 후 공유 지분 정리 또는 분할을 통해 온전한 토지 활용을 모색할 수 있는 전략적 투자자에게 적합합니다.

장기적 관점의 저가 매입 기회: 재매각을 거치면서 가격이 하락했을 경우, 장기적으로 자연녹지지역의 토지를 저렴하게 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

자연 환경 활용: 국립칠곡숲체원 인근의 청정한 자연 환경을 활용한 장기적인 귀농/귀촌 또는 산림 활용 계획이 있다면 고려할 만합니다. 다만, 맹지 해소 방안이 가장 선결되어야 할 과제입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계