나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [9] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 110호, 111호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층 112호

1.2. 건물구조및용도

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제1층 제112호로서, 사용승인일은 2019년 7월 29일임. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 전면 통유리 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호임. 본건의 용도는 근린상가임.

1.3. 면적및감정가

토지면적 14.71㎡ (약 4.45평)

토지지분 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적 48.54㎡ (약 14.68평)

건물지분 48.544㎡ (약 14.68평)

감정가 617,000,000원

1.4. 경매기본정보

사건번호 서산지원 2023타경5187 (9)

경매구분 부동산임의경매

채권자 주OOOOOOOOOO

매각대상 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 주위 환경은 보통임. 서산테크노밸리의 일부로, 복합 용도의 첨단 산업단지 내에 위치하고 있으며, 성연일반산업단지가 조성 중이거나 계획 중에 있어 관련 산업 시설과의 연계성이 있을 것으로 보임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있어 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건이 속한 토지(오사리 1645번지, 1647번지)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한, 중로2류 및 대로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되는권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 (1)근저당권 (권리자: 주식회사유수금융대부, 권리금액: 4,260,000,000원)으로 확인됨 [집합건물 등기부요약]. 이에 따라 해당 말소기준권리보다 후순위 권리인 대부분의 근저당권, 근저당권부채권질권, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않음.

3.3. 임차인현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 서산시 성연면 오사리 일대는 서산테크노밸리의 일부로서, 주거, 상업, 산업 기능이 복합된 지역임. 특히, 주변에 성연일반산업단지가 조성 계획 중에 있어 향후 산업 및 관련 배후 수요 증가가 예상됨. 오피스텔 내 상가로서, 단지 내 거주민 및 단지 인근 산업단지 근로자를 주요 고객으로 할 수 있음. 단, 해당 건물의 특성상 주변 상권과의 연계보다는 단지 내 수요에 의존할 가능성이 높음. 현재까지 검색된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

본건이 위치한 이안큐브 오피스텔 단지 내에는 편의점 등의 상가가 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호한 편임. 주변에 공동주택 단지들이 있어 배후 수요가 존재하며, 산업단지 개발로 인해 향후 인구 유입이 증가할 가능성이 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 물리적리스크

본건은 110호, 111호와 벽체 구분 없이 공실 상태로, 각 호 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분 표시만 되어 있음. 또한, 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아 즉시 사용하기 어렵고, 전용 공간 확보 및 독립적인 사용을 위해서는 별도의 공사(벽체 및 출입문 설치 등)가 필요할 것으로 보임. 이는 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있는 물리적 하자임.

6.2. 법적/권리적리스크

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매에 나왔음 [특이사항]. 또한, 이안큐브 오피스텔은 과거 2021년경 '조직 분양' 사기 논란으로 인해 많은 피해자가 발생하고 법적 분쟁이 있었던 사례가 보도된 바 있음. 이러한 사건들은 해당 건물 전체의 시장 가치 및 신뢰도에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 잠재적 구매자에게 심리적 부담으로 작용할 수 있음.

7. 종합의견

본건은 충남 서산시의 신규 산업단지 인근에 위치한 근린상가로서, 잠재적인 개발 가치를 지니고 있음. 그러나, 인접 호실과의 구분 부족 및 출입문 미설치 등 심각한 물리적 하자가 존재하여 즉시 사용이 어렵고, 상당한 보수 비용이 예상됨. 더불어, 과거 분양 사기 논란 등 복합적인 리스크를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 유동화 물건 및 공동담보 경매라는 점도 고려해야 할 요소임.

8. 투자포인트

* 서산테크노밸리 및 성연일반산업단지 인근으로 향후 산업 배후 수요 증가 기대.

* 경매 물건으로 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

* 개발 완료 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 617,000,000원이나, 인접 호실과의 구분 미비, 출입문 미설치 등 중대한 물리적 하자 보수 비용, 과거 분양 사기 논란으로 인한 시장 심리 위축 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함. 보수 비용 및 추가적인 법률적 검토 후, 감정가의 일정 비율 이하로 접근하는 것을 권장함. 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.