나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [7] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 111호, 112호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 개요

사건번호: 서산지원 2023타경5187 (7)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층110호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

감정가: 617,000,000원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적: 48.54㎡ (약 14.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 매각 정보

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 111호, 112호와 벽체 구분 없이 공실 상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분 표시되어 있습니다.

* 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않습니다.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 서산테크노밸리가 인근에 위치하며, 현재 서산 성연일반산업단지 조성이 추진 중으로 지역 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 자가용 이용 시 편리하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설 분석

주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 산업단지 조성 및 개발이 진행 중이어서 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다. 서산시 양대동 일원에 조성된 광역자원회수시설(폐기물 처리 시설)이 있으나, 이는 주민들의 여가 공간 및 체험관광 시설로 활용되고 있어 혐오시설로 보기 어려운 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2020년 7월 20일 접수된 (1)근저당권 (주식회사유수금융대부, 권리금액: 4,260,000,000원)

총 채권액: 등기부 채권 총액은 약 9,659,437,200원으로 파악됩니다.

3.2. 말소 대상 권리

을1 (1)근저당권 (주식회사유수금융대부), 을1 (2)근저당권 (주식회사유수금융대부), 을2 근저당권 (한명주), 을3 근저당권 (이한규), 을4 근저당권 (이의중), 을5 근저당권 (주식회사유림디앤씨), 을2-1 2번근저당권부채권질권설정 (박민희), 갑6 가압류 (주식회사케이엔디엔피), 갑7 압류 (서산세무서장), 갑9 임의경매 (농협은행), 갑10 압류 (서산시), 을1-3 1번(1)근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사), 을1-6 1번(2)근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사), 을1-7 1번(1)근저당권부채권질권설정 (마도근) 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고에 별도로 기재된 사항이 없어 현재로서는 인수 대상 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 현황 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

상기 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 다만, 별도의 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 권리 신고 내역을 추가적으로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 근린상가 용도로, 현재 공실 상태입니다. 오피스텔 건물 내 상가로, 건물 내·외부의 유동인구 및 서산테크노밸리, 인근 산업단지 종사자들을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 분포

주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 서산 성연일반산업단지 개발로 인해 상주인구 및 유동인구가 증가할 것으로 예상되어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2019년 7월 29일입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 전면 통유리 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 마트 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 보유 시 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체의 물리적 문제

* 해당 호실은 111호, 112호와 벽체 구분 없이 공실 상태이며, 각 호 바닥에만 구분 표시되어 있습니다.

* 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아, 사용 및 임대 시 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다. 이는 임차인 모집 및 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 경매 관련 특이사항

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 어떤 문제가 있었는지 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계

말소기준권리 외 다수의 근저당 및 압류, 가압류 등이 존재하였으나, 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 권리 관계와 실제 현황 간의 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경 리스크

현재까지 파악된 주변 시설 중 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서산 성연일반산업단지 조성으로 인한 공업지역의 특성상 환경 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내에 위치한 근린상가로, 주변의 개발 계획과 함께 성장 잠재력을 가진 지역에 소재합니다. 감정가는 6억 1천 7백만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 대비 다소 높은 감정가로 느껴질 수 있습니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되는 권리들이 많아 낙찰 시 깨끗한 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다.

하지만, 물건 자체의 물리적 상태(출입문 부재, 벽체 구분 미비)는 직접적인 활용에 있어 추가적인 비용과 노력을 요구할 수 있는 점이 큰 단점입니다. 재매각 물건이라는 점도 과거 입찰 시 문제점 또는 주의사항을 시사할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 및 인접 산업단지 개발에 따른 장기적인 배후 수요 증가 기대.

* 낙찰 시 말소되는 권리가 많아 권리 확보에 유리.

* 현재 공실 상태이나, 임차인 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 물건의 물리적 하자 보수 비용, 재매각 사유, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 분석, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 출입문 설치 및 내부 구획 공사 예상 비용을 면밀히 검토하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.