나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [8] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 110호, 112호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 소재지 및 기본 현황

본건은 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층 111호에 위치한 근린상가입니다.

4. 면적 및 감정가

감정가는 617,000,000원입니다.

토지 면적은 14.71㎡ (약 4.45평)이며, 건물 면적은 48.54㎡ (약 14.68평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

5. 매각 및 경매 정보

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 서산지원 2023타경5187 (8)입니다.

채권자는 등기부상 농협은행(임의경매 개시 결정)으로 확인됩니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

6. 입지 조건

7. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 교통 접근성

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건은 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

9. 권리 분석

10. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 주식회사유수금융대의 근저당권(을1, 1번(1)근저당권, 4,260,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 접수일자 순으로 (1)근저당권, (2)근저당권, 근저당권, 근저당권, 근저당권, 2번근저당권부채권질권설정, 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 압류, 1번(1)근저당권부채권근질권설정, 1번(2)근저당권부채권근질권설정, 1번(1)근저당권부채권질권설정 등 대부분의 등기된 권리가 소멸될 예정입니다.

11. 인수되는 권리 및 임차인 현황

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않으나, 지상권 등 권리관계에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

12. 상권 분석

13. 지역적 특성 및 상권 잠재력

본건은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 토지 위에 건축된 건물입니다.

인근에 서산 일반산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 예상됩니다.

주변 공동주택 및 근린생활시설과의 혼재는 기본적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

14. 토지 이용 계획

본건의 토지이용계획은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

또한, 중로2류 및 대로3류 도로에 접하고 있어 교통 인프라가 양호합니다.

가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 법규가 적용됩니다.

15. 생활 정보

16. 편의 시설 접근성

주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근 노선버스정류장 이용으로 도심 및 기타 지역으로의 이동이 용이합니다.

17. 주거 및 유동 인구

주변의 공동주택 단지와 일반산업단지의 존재는 지역 내 유동 인구 및 잠재적 소비층을 형성하는 데 기여할 것으로 보입니다.

18. 잠재적 리스크

19. 물건 현황 관련 리스크

본건은 현재 110호, 112호와 벽체 구분 없이 공실 상태로, 각 호실은 바닥에 구분 표시만 되어 있는 상태입니다.

해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아, 독립적인 사용 및 임대 시 추가적인 내부 공사가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 명도 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

20. 특수 물건 관련 리스크

유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 법적 절차나 소유권 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 상황이 본 건 매각 절차에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

21. 종합 의견

22. 본건은 서산시 성연면 오사리, 오사삼거리 인근에 위치한 근린상가로서, 교통 접근성이 우수하고 주변에 공동주택 및 일반산업단지가 있어 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 현재 공실 상태이며 인접 호실과의 구분이 불명확하고 출입문이 없는 등 사용 및 임대에 제약이 따르는 현황입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

입찰 시에는 현 건물의 구조적 문제 및 추가 공사 비용, 명도 가능성, 그리고 주변 상권의 실제 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

23. 투자 포인트

24. 서산 일반산업단지 인근이라는 입지적 이점으로 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

25. 2019년 준공된 신축 건물로, 내부 수리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

26. 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

27. 대형 도로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나 물류 및 고객 접근에 유리합니다.

28. 예상 입찰가

29. 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 감정가(617,000,000원)를 기준으로 하되, 현 건물의 공실 상태, 출입문 부재로 인한 내부 수리 비용, 명도에 필요한 제반 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

30. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 그리고 지역 내 상권 활성화 정도에 대한 심층적인 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.