나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [6] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 104호, 105호, 106호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

물건의 소재지는 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층 107호입니다.

1.2. 물건 현황

용도는 근린상가이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 568,000,000원입니다.

토지 면적은 14.71㎡ (약 4.45평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 48.54㎡ (약 14.68평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서산지원 2023타경5187 (6)입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 재매각 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 서산 테크노밸리 개발 사업이 진행되었으며, 인근에 서산 성연일반산업단지 조성도 예정되어 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측 및 서측으로는 왕복 4차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 일반산업단지로도 계획되어 있어 다양한 용도로 활용 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 근저당권부채권질권설정, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 현재 제시된 모든 권리는 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 (1)근저당권 (주식회사유수금융대부, 금4,260,000,000원)입니다. 현재 진행 중인 임의경매 개시결정(채권자: 농협은행)으로 본 건이 매각 대상이 되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 또한, 해당 물건에 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

해당 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다. 주변에 공동주택 및 주거 단지가 있어 기본적인 상권 수요가 존재합니다. 서산 성연일반산업단지 조성 예정으로 향후 배후 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 수요

인근 서산테크노밸리, 서산오토밸리, 그리고 예정된 서산 성연일반산업단지 등 산업 단지 조성으로 인한 직주근접 수요 및 관련 종사자들의 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주변 개발로 인해 생활 편의시설 확충 가능성이 있습니다. 다만, 과거 자료에 따르면 상가 공실률이 높고 편의점이 없는 상황이 있었다는 보도도 있습니다. 최근에는 성연면 지역에 어린이 놀이터 조성 등 주민 편의시설 확충 노력이 있습니다.

5.2. 공공시설

서산시 성연면 지역은 국민체육센터, 테마파크, 공원 등 다양한 주민 편의 및 문화 시설이 확충되고 있어 생활 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 특이사항

* 104호, 105호, 106호와 벽체 구분 없이 공실 상태이나, 각 호실 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분 표시되어 있습니다.

* 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니합니다.

6.2. 건물 상태

물건 명세서의 주의사항에 언급된 바와 같이, 해당 호실은 출입문이 없으며 타 호실과 벽체 구분 없이 사용되고 있어, 즉시 영업이나 주거 용도로 사용하기 위해서는 추가적인 공사 및 개조가 필요할 수 있습니다. 과거 '이안큐브 서산테크노밸리' 오피스텔 단지 전체적으로 공실 및 분양 사기 논란이 있었던 점을 고려할 때, 해당 상가 역시 공실 상태가 장기화되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 재매각 및 공동담보

본 물건은 재매각 건으로, 최초 매각 시 입찰자가 없었거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 다른 담보물건의 경매 진행 여부도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치한 근린상가로, 주변 산업단지 개발과 맞물려 잠재적인 성장 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 하지만, 현재 공실 상태이며 타 호실과 구분 없이 사용되고 있고 출입문이 설치되지 않은 점 등 물리적인 사용 및 활용에 제약이 있는 상태입니다. 또한, 과거 분양 사기 논란 및 장기 공실에 대한 우려가 있었던 점, 재매각 건이라는 특수성 등을 고려할 때, 투자 전 면밀한 현장 조사와 사업성 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서산 성연일반산업단지 등 대규모 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 서산 테크노밸리, 서산 오토밸리 등 인접 산업단지 배후 수요.

* 해당 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 주변에 혐오시설보다는 체험형 관광 시설(자원회수시설) 등이 조성되는 등 긍정적인 지역 개발 방향.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 568,000,000원입니다. 현재 물건의 상태, 미비한 출입문 및 내부 구분 미비, 장기 공실 가능성, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 해당 호실을 영업 또는 주거 목적으로 사용하기 위해 필요한 인테리어 및 설비 공사 비용을 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다. 주변 상가 시세 및 실거래가, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시세 정보가 부족하므로, 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.