나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [5] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 104호, 105호, 107호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경5187 (5)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 568,000,000원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적: 48.54㎡ (약 14.68평)

건물구조: 철근콘크리트 구조, 18층 중 1층

사용승인일: 2019년 7월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 서산시 성연면 오사리 "오사삼거리" 북동 인근에 소재합니다.

주위환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 수준의 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물은 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 시 수혜를 기대할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 내에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 주식회사유수금융대부의 근저당 (채권액 4,260,000,000원)입니다.

소멸예정권리: 이후 등기된 다수의 근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

채권 총액: 본 경매는 농협은행의 신청에 의한 임의경매로, 등기부상 채권 총액은 약 96억 5900만원에 달합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

상권 특성: 본 물건은 근린상가로 분류되며, 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역 내에 위치하고 있어 잠재적인 배후수요를 확보할 수 있습니다. "오사삼거리" 인근 상권으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

건물 컨디션: 2019년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 해당 호실은 출입문이 없고 주변 호실과 벽체 구분 없이 공실 상태인 점은 독립적인 사용 및 임대에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주거 환경: 인근에 공동주택이 있어 주거 지역과 연계된 상권 특성을 보입니다.

주변 시설: 본 물건은 일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 서산공군기지가 인접해 있어 지역 산업 활동 및 군사 시설과 관련된 특성을 가집니다. 이에 따라 소음 발생 가능성이 있으며, 산업단지 종사자들을 위한 상권 수요도 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 산업단지 및 군사시설 인근이라는 점은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

호실 구조 문제: 104호, 105호, 107호와 벽체 구분 없이 공실 상태이며, 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아 즉시 사용이 어렵습니다. 내부 구조 변경을 위한 추가 공사 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되어 재매각되는 물건으로, 이러한 점은 경매 취하 또는 추가적인 가격 조정의 원인이 될 수 있음을 시사합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채무자의 재정적 어려움이 상당했음을 알 수 있습니다. 이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

활용 제약: 현재 공실 상태이며, 출입문 부재 및 내부 구분 미비는 해당 호실의 활용 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 일반상업지역 내에 위치한 신축 건물 상가로, 입지적 잠재력은 있으나, 독립적인 출입문이 없고 주변 호실과 구분되지 않은 공실 상태라는 구조적 단점을 안고 있습니다. 권리관계는 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편이나, 재매각 물건이며 높은 채권 총액이 등기되어 있는 점을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다. 해당 호실의 구조적 문제를 해결하기 위한 추가 투자 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서산시 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 발전 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 건물 자체의 노후화에 대한 우려는 적습니다.

권리 말소: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로 권리상 낙찰 후 문제는 없습니다.

낮은 인수 부담: 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 문제가 최소화될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 568,000,000원

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 출입문이 없고 내부 구분이 안 되는 등 즉시 사용이 어려운 구조적 문제가 있어, 이를 원상복구하거나 활용 가능한 상태로 만들기 위한 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 시세 대비 충분히 낮은 금액으로 접근해야 함을 시사합니다. 따라서, 감정가 대비 60%~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다 (약 3억 4천만원 ~ 3억 9천만원). 단, 실제 현장 조사 및 구조 개선 비용에 대한 정확한 견적 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.