나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [3] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 105호, 106호, 107호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2023타경5187 (3)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 491,000,000원

* 토지면적: 14.31㎡ (약 4.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.23㎡ (약 14.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매신청): 농협은행

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 등 대체로 보통의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본 건은 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 20일 접수된 주식회사유수금융대부의 제1번 근저당권 (채권액 4,260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 등기부상 모든 권리채권 총액은 약 9,659,437,200원에 달합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리 사항: 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권, 질권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 본 경매 개시 결정에 따라 대부분 말소되거나 말소 예정인 권리들입니다. 농협은행의 임의경매 신청에 의한 경매 절차가 진행 중입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 서산시 일반상업지역에 위치하며, 서산테크노밸리 인근으로 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 오사삼거리를 중심으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 상가 가치: 오피스텔 1009실과 상가로 구성된 이안큐브 단지 내 상가로서, 단지 자체의 수요와 더불어 주변 산업단지 근로자 및 지역 주민을 고객으로 확보할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 서산의 경우 아파트 위주 시장에 비해 오피스텔 및 상가 공급이 과도했다는 평가도 있습니다.

* 경쟁 환경: 서산시 성연면의 상권 분석 자료에 따르면, 해당 지역은 상업 시설이 존재하나, 인구 규모 및 경제 규모에 비해 상가 공급이 많을 수 있습니다. (관련 정보는 검색 결과 참조)

5. 생활정보

* 인프라: 본 물건이 소재한 오사리 이안큐브오피스텔 단지는 서산테크노밸리 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 단지들이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 상태의 심각한 제약: 해당 호실(104호)은 105호, 106호, 107호와 벽체 구분 없이 공실 상태이며, 각 호실 바닥에만 구분 표시가 되어 있습니다. 더욱이 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아, 독립적인 상가로서의 활용 및 임대에 심각한 어려움이 예상됩니다. 내부 공사 및 별도 출입문 설치를 위한 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 무효 등의 사유가 있었던 점을 고려해야 합니다. 이는 물건 자체의 문제, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 부정적 평가 등이 원인일 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액(약 96.6억원)이 감정가(약 4.9억원) 대비 현저히 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차가 강도 높게 진행될 수 있으나, 낙찰가율에는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 사기 분양 논란: 이안큐브 오피스텔은 과거 분양 과정에서 '조직 분양' 및 '명의 대여 사기' 논란이 불거졌으며, 이로 인해 계약자들이 큰 피해를 입고 법적 분쟁에 휩싸인 사례가 다수 보도된 바 있습니다. (관련 정보는 검색 결과,,,, 참조) 이는 해당 건물 전체의 이미지는 물론, 향후 관리 및 운영에도 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 과정이나 그 특성에 따라 예상치 못한 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면 오사리 이안큐브오피스텔 1층 104호 근린상가로, 충남 서산시의 일반상업지역에 위치하여 개발 잠재력이 있는 지역에 속합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 가장 큰 문제는 물건 자체의 물리적 상태입니다. 출입문이 없고 타 호실과 벽체 구분이 되지 않는 현 상태로는 독립적인 상가로서의 즉각적인 활용이 매우 어렵습니다. 상당한 수준의 내부 공사가 필수적이며, 이로 인한 추가 투자 비용 발생은 불가피합니다.

또한, 과거 이안큐브 오피스텔 전체에 걸쳐 발생했던 사기 분양 논란 및 그로 인한 법적 분쟁 이력은 본 물건의 시장 가치 및 향후 거래에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다. 등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 점, 재매각 물건이라는 점 등도 신중한 접근을 요구합니다.

따라서 본 물건은 현재 상태로는 투자 가치가 낮다고 판단되며, 매입 시 상당한 추가 공사 비용, 명도 협상, 그리고 부동산 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 일반상업지역 내 위치: 향후 서산시 및 서산테크노밸리 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력.

* 서산테크노밸리 배후 수요: 주변 산업단지 및 공동주택 단지의 잠재적 고객 확보 가능성.

* 근린상가로서의 용도: 일반적인 상가 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 491,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 필수적인 내부 공사 비용 (출입문 설치, 벽체 구분 등): 예상 비용 산출 후 입찰가에 반영 필요.

* 이안큐브 오피스텔 전체의 부정적 이미지 및 과거 사기 분양 논란으로 인한 가치 하락 요인.

* 재매각 물건이라는 점을 감안한 낙찰가율 추이 분석.

* 향후 서산시 상권 및 부동산 시장 전망.

* 매수 신청 보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 98,200,000원입니다.

현재 상태 그대로는 투자 가치가 매우 낮으므로, 예상되는 공사 비용과 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 구체적인 공사 견적, 주변 상가 임대 시세 및 공실률, 그리고 최근 유사 물건의 낙찰 사례 등을 추가적으로 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.