나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [4] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 104호, 106호, 107호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
- 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2023타경5187 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층105호

용도: 근린상가

토지 면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.589999999999998㎡ (약 4.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

건물 지분: 51.4304㎡ (약 15.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019.07.29.

1.4. 평가 정보

감정가: 535,000,000원

1.5. 구분건물 감정평가 요약

감정평가서 요약 요항표

1.6. 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

1.7. 교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.8. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제105호.

외벽: 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.9. 이용상태

현황 공실상태임.

1.10. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

1.11. 토지 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

1.12. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

1.13. 토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 일반산업단지.

오사리 1647번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 일반산업단지.

1.14. 공부와의 차이

없음.

1.15. 기타 참고사항

임대관례 및 기타 특이사항 없음.

1.16. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 시설

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 인근에 위치하여 공동주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있음.

주변 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

2.2. 도로 접근성

서측과 남측으로는 왕복 4차선, 북측과 동측으로는 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활함.

2.3. 지역 분석

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반산업단지와의 연계성도 가지고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있는 입지임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 주식회사유수금융대부의 근저당권(채권액 4,260,000,000원)임.

3.2. 등기부 현황

경매개시결정 등기(농협은행, 2023.10.05.) 외 압류(서산세무서장, 2023.01.20.), 가압류(주식회사케이엔디엔피, 2022.01.04.) 등이 등기되어 있었으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

다수의 근저당권(주식회사유수금융대부, 한명주, 이한규, 이의중, 주식회사유림디앤씨) 및 근저당권부채권질권(박민희, 제이비우리캐피탈주식회사, 마도근)이 존재했으나 모두 말소되었거나 말소될 예정임.

총 등기부채권 총액은 9,659,437,200원으로 매우 높음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 해당 지상권에 대한 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본건은 근린상가 용도로, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 보임.

인근에 공동주택이 분포하고 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 임대 현황

현재 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보임.

감정평가서상 본건 건물은 현황 공실 상태임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태

해당 호실은 104호, 106호, 107호와 벽체 구분 없이 공실 상태이며, 각 호실 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로만 구분 표시되어 있음.

특히, 해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 않아 실질적인 독립적인 공간 활용 및 임대가 제한적일 수 있음.

이는 추후 내부 구조 변경 및 인테리어 공사에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

6.2. 재매각 및 공동담보 물건

재매각 물건으로, 이는 이전 낙찰자의 잔금 미납 등 계약 불이행 사유가 있었음을 의미하며, 매각 과정 또는 물건 자체에 잠재적 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 담보물건이 존재하며, 이는 채권 총액이 매우 높다는 점을 시사함.

6.3. 미기재 권리 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 없어, 추후 지상권으로 인한 제약이 발생할 수 있음.

6.4. 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 90억원 이상으로 매우 높아, 이는 본 건과 관련된 금융기관의 적극적인 채권 회수 의지를 나타내며, 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서산시 성연면의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편임.

다만, 해당 호실이 출입문 없이 공실 상태로 벽체 구분 없이 사용되고 있다는 점, 재매각 및 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

높은 감정가 대비 면적이 작고, 실질적인 사용 및 임대를 위해서는 상당한 추가 공사 비용이 발생할 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 불확실성도 존재함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

일반상업지역에 위치하고 있으며, 일반산업단지와 인접하여 잠재적인 수요 확보 가능성이 있음.

8.2. 용도 전환 가능성

현재 근린상가이나, 주변 환경 및 지역 지구단위계획에 따라 용도 변경 또는 복합적인 활용 가능성을 검토해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 감정가(535,000,000원)를 기준으로, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크, 향후 투입될 공사비, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

특히, 건물 내부의 물리적 상태(출입문 부재, 벽체 구분 없음) 개선을 위한 비용과 재매각 물건으로서의 특수성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

명확한 임차인 및 권리 관계 분석, 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

10. 추가 확인 필요 사항

10.1. 미등기 권리 및 점유자 확인

현장 방문 시, 등기부등본 상 나타나지 않는 별도의 점유자나 임차인이 있는지, 무단 점유 여부 등을 면밀히 확인해야 함.

10.2. 지상권 상세 내용 확인

매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 구체적인 내용(지상권자, 존속기간, 범위 등)을 반드시 확인하여 권리관계의 불확실성을 해소해야 함.

10.3. 인근 시설 조사

"서산시 성연면 이안큐브오피스텔 주변 상권" 및 "서산시 성연면 오사리 주변 시설" 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으나, 단지 내 상가 및 오피스텔 밀집 지역으로 상권 형성은 기대할 수 있음.

최신 지도 서비스 및 로드뷰 등을 통해 주변 편의시설, 금융기관, 관공서 등의 접근성을 다시 한번 확인할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.