나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [2] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

101호 및 102호와 벽체 구분 없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서산지원 2023타경5187 (2)

소재지

충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층103호

용도

근린상가

감정가

49,800,000원

토지면적

14. 51㎡ (약 4.39평)

토지제시외면적

0. 00㎡

건물면적

47. 89㎡ (약 14.49평)

건물제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항

101호 및 102호와 벽체 구분 없이 공실 상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분 표시되어 있음.

특별매각조건

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보

유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치합니다.

인근에 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

본건은 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

오사리 1645번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(전부제한지역), 일반산업단지

오사리 1647번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(전부제한지역), 일반산업단지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 주식회사유수금융대부의 (1)근저당권(채권최고액 금4,260,000,000원)입니다.

3.2. 낙찰시인수되는권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 등기사항에 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 경우는 없습니다.

3.4. 등기부요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 약 9,659,437,200원으로 매우 높게 나타나지만, 대부분 근저당권, 근저당권부채권근질권, 가압류, 압류 등이 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부상 최종 권리관계는 임의경매개시결정(농협은행, 2023타경5187)이며, 이는 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물개요

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 7월 29일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임, 페인팅, 전면 통유리 마감이며, 창호는 샷시를 사용하였습니다.

4.2. 이용현황

본 물건은 현재 공실 상태입니다.

101호 및 102호와 벽체 구분 없이 사용되고 있으나, 바닥에 구분 표시가 되어 있습니다.

4.3. 주변상권

"오사삼거리" 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설과 혼재된 지역입니다.

인근에 일반산업단지가 있어 배후 수요 가능성이 있습니다.

4.4. 잠재적상업가치

상업지역에 위치하며 비교적 신축 건물이라는 점에서 상업 시설로서의 잠재력은 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 인근의 개발 현황 및 수요 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

상가 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.2. 교통시설

인근 노선버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

5.3. 주거환경

공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 시설 이용과 주거 환경 조성이 복합적으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

101호, 102호와 벽체 구분 없이 공실 상태이며 바닥 구분 표시만 되어 있어, 내부 사용 및 관리에 대한 협의 또는 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부채권 총액이 매우 높아 부실 채권이 다수 설정되었던 점은 유의해야 합니다. 그러나 말소기준권리 설정으로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

6.3. 미기재사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다. (이 부분이 명확히 확인되지 않을 경우, 인수 위험이 존재합니다.)

7. 종합의견

본 물건은 서산시 성연면 오사삼거리 인근에 위치한 근린상가로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

상업지역 및 산업단지 인근에 위치하여 잠재적인 수요가 있을 수 있으나, 현재 공실 상태이며 내부 구조의 특수성(벽체 구분 없음)이 있습니다.

권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요하며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

서산시 개발 계획과의 연계성 및 산업단지 배후 수요 활용 가능성.

비교적 신축 건물로서의 관리 용이성.

향후 지역 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 지역 경기 동향 등에 대한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

또한, 미확인된 권리(지상권 등)의 인수 여부 및 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.