나이스옥션 법원경매 서산 2023타경5187 [1] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(9) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제1층 제102호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.07.29.)
외 벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 및 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(9) : 현황 공실상태임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
오사리 1647번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

101호 및 103호와 벽체 구분없이 공실상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별가능한 선으로 구분표시되어 있음.


특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 사건번호

서산지원 2023타경5187 (1)

1.2. 소재지

충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층102호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

596,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각

1.10. 주의사항

101호 및 103호와 벽체 구분 없이 공실 상태이나, 각 호 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분표시되어 있음.

1.11. 특별매각조건

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[2.입지조건]

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

[3.권리분석]

3.1. 말소기준권리

을1 (2020-07-20) 근저당권 (주식회사유수금융대부, 금4,260,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없음. (지상권 개요: 기재 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 등기부채권 총액

9,659,437,200원

[4.상권분석]

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서산시 성연면 오사리는 "오사삼거리" 인근으로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 토지 이용 계획

* 오사리 1645번지: 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 일반산업단지(2014-08-04)

* 오사리 1647번지: 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 일반산업단지(2014-08-04)

전반적으로 상업 및 업무 기능, 그리고 산업단지가 인접하여 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됨.

[5.생활정보]

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 다만, 현재 시점에서는 편의점 등 기본적인 상가도 거의 영업하지 않는다는 보도가 있음.

5.2. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용이 가능함.

5.3. 주변 교육시설

해당 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 주변 의료시설

해당 정보는 제공되지 않았습니다.

[6.잠재적 리스크]

6.1. 물건 특이사항

본건은 유동화물건, 공동담보, 재매각 물건으로, 경매 절차 및 소유권 이전 과정에 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있음.

6.2. 주의사항

101호, 103호와 벽체 구분 없이 공실 상태로, 각 호 바닥의 구분 표시만으로 사용되고 있어 내부 구조 변경 및 점유 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 특별매각조건

통상 10%인 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정된 점은 초기 자금 부담이 크다는 점을 유의해야 함.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 소각장, 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 이러한 시설들이 체험형 관광 공간으로 조성되어 혐오시설보다는 지역 명소로 활용되고 있다는 보도가 있음. 본건 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 해당 시설이 입지한 지역 특성을 고려할 필요가 있음.

[7.종합 의견]

본건은 충청남도 서산시 성연면의 상업 및 업무 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 입지적으로는 "오사삼거리" 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 지역 내 근린생활시설 및 공동주택이 분포하여 기본적인 상권 형성 가능성이 있음. 토지 이용 계획상 일반상업지역 및 일반산업단지가 인접하여 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있으나, 101호, 103호와의 내부 경계 불분명, 공실 상태, 재매각, 공동담보, 유동화 물건이라는 점 등은 고려해야 할 사항임. 또한, 통상 10%인 매수신청보증금이 20%로 높게 책정된 점은 초기 자금 계획 시 유의해야 함.

부동산 시행사인 유림디앤씨의 기업회생절차와 대규모 계약 해지 사태가 있었던 '이안큐브 서산테크노밸리' 단지의 일부로, 이러한 과거 이력은 향후 건물 관리 및 입주율 등에 영향을 미칠 수 있음.

[8.투자 포인트]

* 서산시 일반상업지역 내 위치하여 상업 및 업무 시설로서의 잠재력 보유.

* "오사삼거리" 인근으로 교통 접근성 우수.

* 인근에 공동주택 및 근린생활시설 분포로 배후 수요 기대.

* 임차인 현황상 인수 보증금 0원으로 명도 부담이 적음.

[9.예상 입찰가]

정확한 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 상세 시세 분석, 인근 유사 물건 실거래가 비교, 향후 시장 전망 등 보다 심층적인 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 596,000,000원을 기준으로 시장 상황을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.