나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1915 [1] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 284-20 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1915 [1] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 284-20 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경1915 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 284-20 | 감정가: 41,298,000원 | 최저가: 3,401,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경1915 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 284-20 외

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

감정가: 41,298,000원

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 713.00㎡ (약 215.68평)

토지 지분율: 33098.72 (전체 토지 면적 중 일부 지분)

건물면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

공부상 지목: 임야 (기호(3)은 현황 임야 및 전으로 이용 중)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 당진시 송악읍 영천리 "함새울"마을 남측 및 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 순수 임야를 비롯하여 전, 답 등 농경지와 농가주택이 혼재하는 전형적인 자연림 및 농촌 지역으로 형성되어 있습니다.

입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 정도의 사정입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 기호(1), (2), (3) 세 필지 모두 사다리형 또는 부정형의 완경사 임야이며, 소나무 등 활잡목이 자생하고 있는 자연림 상태입니다.

기호(3)의 경우 공부상 지목은 임야이나, 실제로는 일부가 '전'으로 이용되고 있습니다.

*주의 사항: 목록 토지(1), (2), (3) 공히 지적도 및 현황상 '맹지'입니다. (도로에 접하지 않음)*

3. 권리 분석

3.1. 소유자 및 채무 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'로 기재되어 있어, 당사자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

경매 구분이 '부동산임의경매'인 점을 볼 때, 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

3.2. 특이 권리 및 위험 요소

본건은 '토지일부지분매각' 물건이며, 경매 진행 시 **공유자우선매수신고**가 접수된 특이사항이 있습니다.

그러나 '공유자우선매수청구권 없음'이라는 상반된 주의사항이 있어, 이는 입찰 전 **법원에 사실관계를 재확인**해야 하는 매우 중요한 사항입니다. (일반적으로 '공유자우선매수신고'가 있으면 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 임야 지역에 위치하며, 주위가 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있어 현재 상업 시설로서의 가치는 전무합니다.

다만, 용도지역이 '계획관리지역'이므로 향후 농림지역이나 보전지역 대비 건축 및 개발 행위 제한이 적어 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 보유하고 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변이 농촌 지역이므로 대형 상권이나 편의 시설 접근성은 낮으며, 기본적인 생활 편의 시설은 근거리에 위치한 '함새울' 마을 또는 송악읍 중심지까지 이동해야 합니다.

4.3. 혐오 시설

감정평가서 요약 내용 및 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에 특별히 주목할 만한 대규모 혐오 시설(예: 축사, 폐기물 처리장 등)은 명시되거나 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역이 '가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)'으로 지정되어 있어, 일부 가축의 사육이 제한되고 있음을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 맹지(盲地) 리스크

기호(1), (2), (3) 토지 모두 '맹지'라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 맹지는 원칙적으로 건축이 불가능하며, 건축을 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 받아 사도 개설 등 별도의 비용과 노력이 수반되어야 합니다.

5.2. 지분 매각 리스크

본건은 전체 토지가 아닌 '일부 지분' 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분)이 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

5.3. 이용 현황과의 차이

기호(3) 토지가 공부상 임야이지만 현황은 '전'으로 이용되고 있는 점을 유의해야 합니다. 이는 농지법상 규제 및 원상 복구 명령의 가능성을 내포할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 '계획관리지역' 내에 위치하여 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있으나, '맹지'와 '지분 매각'이라는 이중의 심각한 리스크를 안고 있는 물건입니다.

감정가 41,298,000원은 해당 토지의 개발 행위 제한(맹지, 지분)을 고려한 금액으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저가 매수의 기회: 맹지 및 지분 물건의 특성상 유찰을 거쳐 저가에 매수할 기회가 있습니다.

B. 장기적 개발 가능성: 용도지역이 '계획관리지역'이므로, 향후 맹지 해소(인접 토지 매입 또는 통행권 확보) 및 지분 정리(공유자 매입 또는 분할)가 성공적으로 이루어질 경우, 가치 상승 여력이 높습니다.

C. 적합한 투자자: 단기 시세차익을 노리는 투자자보다는, 맹지 해소 및 공유자 협상 능력을 갖춘 **장기적인 관점의 전문 투자자 또는 인근 주민**에게 적합합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계