나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1991 [1] 충청남도 서산시 운산면 갈산리 산116 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1991 [1] 충청남도 서산시 운산면 갈산리 산116 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1991
• 주소: 충청남도 서산시 운산면 갈산리 산116
• 감정가: 40,027,690원
• 최저가: 28,019,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경1991 | 소재지: 충청남도 서산시 운산면 갈산리 산116 | 감정가: 40,027,690원 | 최저가: 28,019,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 사건 기본 정보

충청남도 서산시 운산면 갈산리 소재 임야 일부 지분에 대한 부동산강제경매 물건 보고서입니다. 사건번호는 서산지원 2024타경1991 (1)이며, 감정가는 40,027,690원입니다. 본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰자들은 공유자우선매수신고 및 분묘기지권 등 특수권리를 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 분석

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 총 토지면적은 16,482.00제곱미터(약 4,985.81평)입니다. 건물 면적은 없으며, 지목은 임야입니다. 토지의 특정 지분(235527.77999999997)이 매각 대상이며, 실제 이용 상태는 자연림이 주를 이루고 일부는 묘지 및 선하지(전선 아래 토지) 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서산시 운산면 가좌리 소재 "가좌1리마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 자연림 지역입니다. 차량은 남측 인근까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

농촌 지역의 특성상 대규모 상권 및 편의시설의 접근성은 낮으며, 인근 마을회관 주변의 기초 생활 시설을 이용해야 하는 환경입니다. 주거 편의성은 낮으나, 자연림을 활용한 투자 또는 장기적인 개발 잠재력을 평가해야 합니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 쾌적한 환경을 가지고 있습니다. 다만, 서산시 양대동 일원에는 쓰레기 소각시설(자원회수시설)이 존재하며, 현재 친환경 체험관광형 시설로 변모 중인 것으로 확인됩니다. 해당 시설의 운산면 갈산리 소재 물건지로부터의 정확한 이격거리 및 환경 영향 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

매각 대상은 '토지일부지분매각'으로, 소유권 전체가 아닌 특정 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 향후 다른 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 소유권을 확정해야 하는 복잡성이 존재합니다.

3.2. 핵심 권리 분석

- 분묘기지권: 지상에 분묘 수기가 소재하며, 해당 제시외 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 위험 요인이며, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받게 됩니다. 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인해 제한받는 가격이 반영된 상태입니다.

- 맹지: 지적도상 맹지(인접 도로가 없는 토지)이므로, 건축 행위나 토지 이용을 위한 진입로 확보에 어려움이 예상됩니다.

- 공유자우선매수신고: 본 물건은 공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한되어 있습니다. 최초 매각기일에서 공유자우선매수신고가 있었거나, 향후 매각기일에서 공유자의 우선매수가 들어올 가능성이 높으므로, 일반 입찰자는 최고가 매수신고를 하더라도 공유자에게 매수 기회가 넘어갈 수 있음을 인지해야 합니다.

- 경매구분: 부동산강제경매로, 권리 관계는 비교적 명확한 편이나 상기 특수권리로 인해 추가 분석이 필수입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 리스크

- 맹지 및 지분 물건: 맹지라는 단점과 지분 매각이라는 복잡성이 결합되어 토지 이용 및 매각에 장기간의 노력과 법률적 비용이 발생할 수 있습니다.

- 분묘기지권의 불확실성: 분묘 수기에 대한 처리 비용 및 분묘기지권 성립 여부 판단의 위험을 매수인이 부담해야 합니다.

- 재매각 위험: 재매각 물건은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했을 경우에 나오는 물건으로, 입찰가 산정 및 자금 계획에 신중해야 합니다.

4.2. 토지 이용 제한 리스크

- 토지 이용 계획: 계획관리지역 및 준보전산지입니다. 계획관리지역은 비교적 개발이 용이하나, 준보전산지 규정으로 인해 산지전용허가 시 제한을 받을 수 있습니다.

- 가축사육제한: 300m 일부 제한(젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 구역이므로, 축사 관련 사업은 제한됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대규모(약 4,985평) 임야 지분 물건으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되었으나, '맹지', '분묘기지권', '지분 매각', '공유자우선매수' 등 경매 특수물건의 모든 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 초보 투자자에게는 권장하지 않으며, 특수물건에 대한 충분한 경험과 법률적 지식을 갖춘 전문가의 접근이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

- 저가 매수 기회: 최저매각가격은 분묘기지권 등의 제약을 감안하여 낮게 산정될 가능성이 높아, 위험을 감수하고 공격적으로 접근 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 장기적인 개발 잠재력: 계획관리지역의 대규모 임야이므로, 공유자 합의 또는 공유물 분할을 통해 온전한 소유권을 확보하고 맹지 해소 방안을 마련한다면 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

- 타겟 투자자: 분묘 협상 및 공유물 분할 소송 등 후속 처리에 자신이 있는 전문 투자자 또는 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 수립할 수 있는 법인.

법원 정보

서산지원 경매6계