나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2307 [2] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1300-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2307 [2] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1300-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경2307
• 주소: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1300-2
• 감정가: 534,593,000원
• 최저가: 128,356,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

서산지원 경매6계 2024타경2307 | 소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1300-2 | 감정가: 534,593,000원 | 최저가: 128,356,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경2307 (2)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1300-2

용도: 답 (현황: 전, 도로 등 포함)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 534,593,000원

토지면적: 1773.00㎡ (약 536.33평)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자/채권자: 엘OOOOOOOOO / 이OO / 오OOOOOOO

1.2. 물건 분석 (토지현황)

최고의 입지:

충청남도 서산시 대산읍 대산리 '대산리3구마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역이 혼재된 토지입니다. 해당 물건은 지목상 답이지만 현황은 전(밭) 및 도로 등으로 이용되고 있으며, 여러 필지가 일괄 매각으로 진행됩니다. 토지 일련번호 (4)번은 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 개발 잠재력이 높습니다.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경:

주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

전체 토지 일련번호(1,2,3,4,5,6)는 부정형의 완경사 토지입니다. 일련번호 (1, 4)는 현황 "전"이며, 일련번호 (2, 3, 5, 6)은 현황 "전, 도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

일련번호 (1, 4)는 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 진출입 가능하며, (2, 3, 5, 6)은 본건 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대부분 도시지역 내 제2종일반주거지역(2013-12-02)으로 지정되어 있으며, 일부는 자연녹지지역(2023-12-29) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 모든 토지는 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)에 해당합니다. 주목할 점은, 지목이 '전' 또는 '답'인 토지(목록 (2), (6) 등)가 토지이용계획확인서상 제2종 일반주거지역에 속하여 농지취득자격증명이 필요 없다는 점입니다.

1.4. 권리분석

소유자/채무자/채권자:

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 등에 의한 실행으로 보입니다.

경매 구분:

부동산임의경매이므로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보만으로는 상세 권리분석 불가)

특이사항/주의사항:

- 일괄매각: 전체 6필지(일련번호 (1)~(6))가 일괄 매각됩니다.

- 공부와의 차이: 지목이 '대', '전', '답'으로 다양하나, 현황은 대부분 '전' 또는 '전, 도로 등'으로 이용되고 있어 공부(지적공부)상의 지목과 현황이 상이합니다.

- 농취증 불필요: 목록 (2) 지목 '전', 목록 (6) 지목 '답' 등 농지 지목을 가진 토지라도 토지이용계획확인서상 제2종 일반주거지역이므로 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

상권 분석:

대상 물건 주변은 "농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등"이 혼재된 일반적인 농촌 및 주거 혼재 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상권은 형성되어 있지 않지만, 인근 마을회관 주변으로 기본적인 근린생활시설은 이용 가능한 것으로 보입니다.

생활정보:

"대산리3구마을회관" 인근에 위치하며, 기본적인 생활 인프라는 차량을 통해 인근 대산읍 중심가에서 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 대중교통 여건은 노선 버스정류장이 인근에 있어 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부와의 차이 리스크:

지목이 '대', '전', '답' 등으로 다양하나 현황은 '전' 또는 '전, 도로 등'으로 이용 중입니다. 매수 후 토지 이용계획(건축 등) 시 지목 변경이나 현황에 따른 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 현황 '도로' 부분에 대한 소유권 및 이용 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

개발 관련 리스크:

토지 일련번호 (2, 3, 5, 6)은 본건 일부가 현황 도로이므로, 실제 사용 가능한 토지 면적 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

감정평가서상 주위 환경은 보통 수준이며, 인근에 특별히 대규모 혐오시설이 명시되어 있지는 않습니다. 다만, 서산시 전체적으로 광역 소각장 등 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 대상 물건지로부터의 거리 및 영향을 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 서산시 대산읍 소재의 제2종일반주거지역에 속하는 토지로, 비록 지목과 현황이 상이하고 일부가 현황 도로로 사용 중인 리스크는 있으나, 농지취득자격증명이 불필요하고 중로에 접합된 필지가 포함된 일괄매각 물건이라는 장점이 있습니다. 도시지역 내 주거지역 토지로서 향후 주택 또는 근린생활시설 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합해 보입니다.

투자 포인트:

1. 제2종일반주거지역 포함: 토지이용계획상 제2종일반주거지역이 상당 부분 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 건축 행위에 유리하며 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

2. 농취증 불필요: 지목이 농지(전, 답)라도 주거지역에 속하여 농지취득자격증명이 필요 없어 투자의 진입장벽이 낮습니다.

3. 도로 접합: 일부 토지가 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 접근성이 우수하고 개발 행위에 있어 긍정적입니다.

4. 일괄 매각의 이점: 여러 필지를 한 번에 취득하여 전체적인 토지 이용계획을 수립하기에 용이합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계