나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54186 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 402 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54186 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 402 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경54186 | 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 402 | 감정가: 112,676,000원 | 최저가: 13,257,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서산지원 2024타경54186 (1)이며, 충청남도 태안군 안면읍 창기리 402 소재 토지를 대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다.

용도는 답(田)이며, 감정가는 112,676,000원으로 산정되었습니다.

총 토지면적은 1,657.00㎡(약 501.27평)으로, 토지만 매각하는 물건입니다.

1.2. 물건의 주요 특징

본 물건은 법정지상권 여지 및 제시 외 건물이 없는 순수 토지 매각이며, 지적도상 **맹지(도로 접근 불가)**라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다.

또한, 현황은 농지 상태이나 '묵답' 및 '묵전'으로 이용 중이며, 특히 기호(2) 토지는 급경사지의 부정형 토지인 점을 유의해야 합니다.

**재매각 물건**으로 공고되어 있어, 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못한 이력이 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "창기중학교" 남동측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역 환경입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되나, 이는 인접 도로까지의 접근을 의미하며 본건 토지 자체는 맹지입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 상태

본건은 기호(1)과 기호(2) 토지로 구성되어 있으며, 각각 이용상태 및 용도지역이 다릅니다.

기호(1): 완경사지의 부정형 토지로서 '전'으로 이용 중이며, **생산관리지역**입니다.

기호(2): 급경사지의 부정형 토지로서 '묵전'으로 이용 중이며, **계획관리지역**입니다.

두 필지 모두 가축사육제한구역(일부 제한)에 포함되어 있어 특정 가축 사육에 제한이 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부(1,657.00㎡, 지분율 100%)입니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상(미확인)이므로 낙찰 후 인도 시 임대차 관계 확인이 필요합니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 기재되어 있으며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 권리상 하자는 없을 것으로 보이나, 상세 등기부 확인은 필수입니다.

3.2. 핵심 주의사항

가장 중요한 주의사항은 **농지취득자격증명(농취증)**입니다.

본 물건은 '답(농지)'이므로, 낙찰 후 지정된 기한 내에 관할 관청으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다.

**미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)은 몰수됩니다.** 농지취득 계획 및 자격을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

**재매각 물건**인 점은 이전 매수인의 농취증 미제출, 잔금 미납, 혹은 다른 중대한 문제(예: 맹지 문제)로 인한 포기 가능성을 시사하므로 재차 위험을 점검해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본 물건은 농업용 토지이므로 상권 분석은 의미가 적습니다.

주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 조용한 농촌 환경입니다.

인근에 "창기중학교"가 소재하며, 생활 편의시설은 안면읍 중심부로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 물건지 주변에 대규모의 특정 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 주위가 농가주택 및 농경지인 만큼 소규모 축사 등의 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크 1: **맹지 (Blind Land)**

지적도상 맹지이므로 건축이 불가능하며, 토지의 개발 가치가 현저히 낮습니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(토지 사용 승낙서)이나 사도 개설이 필수적이며, 협의가 불발될 경우 장기적인 투자가 될 수 있습니다.

최대 리스크 2: **농지 및 현황 문제**

농취증 제출 의무가 있으며, 토지 현황이 '묵답', '묵전', '급경사지' 등으로 실제 경작이나 개발에 난이도가 높습니다. 농지로 활용할 경우 초기 개간 비용이 발생합니다.

리스크 3: **재매각**

재매각 이력은 물건의 하자나 권리상 문제(주로 농취증 문제)로 인해 낙찰자가 포기했을 가능성을 내포합니다.

5.2. 해결 방안

맹지 해결: 인근 토지 소유주를 파악하여 도로 개설 가능성 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.

농취증: 농지 취득 자격(농업 경영 계획서 제출 등)을 사전에 확인하고 완벽히 준비해야 보증금 몰수 리스크를 제거할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 기준 약 500평의 농지이며, 특히 기호(2)가 개발 가치가 상대적으로 높은 **계획관리지역**이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 맹지라는 치명적인 단점과 농취증 제출 의무, 재매각 이력 등의 리스크가 명확하여, 투자 난이도가 높은 물건입니다.

도로 문제 해결 능력과 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 토지 확보: 기호(2)가 계획관리지역이므로, 향후 도로 접근 문제가 해결된다면 생산관리지역인 기호(1)에 비해 높은 개발 및 활용 가치를 가집니다.

저가 매입 기회: 맹지 및 재매각 물건의 특성상 유찰을 통해 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 취득할 기회가 높습니다.

장기적 시세차익: 태안 지역 내 토지 시세 상승을 기대하고 장기적인 도로 확보를 전제로 한 투자를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계