나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55523 [2] 충청남도 태안군 남면 신장리 171 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55523 [2] 충청남도 태안군 남면 신장리 171 답 경매

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서산지원 경매6계 2024타경55523 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 신장리 171 | 감정가: 30,488,000원 | 최저가: 2,511,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경55523 (2)

소재지: 충청남도 태안군 남면 신장리 171

용도: 답 (논)

토지면적: 412.00㎡ (약 124.63평)

감정가: 30,488,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 권리 및 이해관계자 현황

소유자 및 채무자: 이OO (동일인)

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수)

건물/제시외면적: 없음 (0.00㎡)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 태안군에 소재하며, 태안군청 남측 원거리, 남면사무소 북서측 원거리, 그리고 몽산포 해수욕장 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 주택 등이 산재하는 농경지대이며, 남측 해수욕장 주변으로는 각종 숙박시설이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 동측 및 북동측 근거리에 국도 77호선이 소재하고, 인근에 버스정류장이 있습니다.

다만, 운행주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 판단됩니다.

2.3. 물건 현황 및 토지 이용 계획

형태 및 이용상태: 본건은 '답'(논) 용도이며, 감정평가 요항표상 농경지(전) 상태로 기호(3,4,5)와 같이 사다리형 및 부정형의 평탄 또는 서하향 완경사지대로 추정됩니다.

인접 도로상태: 본건의 정확한 기호(Lot number)가 제시되지 않아 명확한 도로 접근성을 판단하기 어려우나, 감정평가서 요약표 상 농경지(기호 4, 5)의 경우 지적도상 맹지이거나 폐도 상태로 인접 토지를 통하여 접근해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 필히 현장조사를 통한 도로 접근성 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리하나, 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴에 대한 다수 제한) 및 역사문화환경보존지역 규제를 받고 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건이 농경지대 및 임야가 산재하는 지역에 위치한 '답'이므로 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

다만, 몽산포 해수욕장 북서측 근거리라는 입지적 특성상 향후 태안 지역 관광 관련 개발 계획과 연계될 경우 잠재적인 가치 상승 여지는 있습니다. 현재 시점에서는 농업용 토지 외의 목적으로 상권을 분석하기 어렵습니다.

3.2. 생활 정보

주변은 농경지와 주택이 산재하는 농촌 환경입니다.

대중교통 이용은 불편하므로 자가용 이용이 필수적입니다.

지도 등 외부 검색 서비스 이용을 통한 혐오시설 검색은 진행할 수 없었으나, 감정평가서상 다수의 가축사육제한구역이 설정되어 있음을 참고하여야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자가 남OOOOOOO입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부등본 확인 필수)

4.2. 특별 인수 사항

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명'(농취증)의 제출 의무입니다.

본건은 용도가 '답'인 농지이므로, 낙찰자는 지정된 기한 내에 관할 기관에서 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다.

또한, 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 최고가 매수인이 대금 미납 등의 사유로 인해 다시 경매에 나온 사건이므로, 농취증 관련 제출 기한 및 기타 절차를 더욱 철저히 준수해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 농업 경영 계획을 수립하거나 주말농장 등 자격 요건을 갖추어야 합니다.

계획관리지역이라 할지라도 다수의 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 규제가 중첩되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

매각 대상 물건의 정확한 기호(Lot number)가 불명확하여, 도로 접근성이 맹지 또는 폐도 상태일 가능성(기호 4, 5의 경우)이 있습니다. 토지의 현황 도로 이용 및 맹지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시목록 외의 물건(수목 등)의 존재 가능성이 있습니다. (기호 1, 3 지상에 제시외 건물 및 수목 언급) 매각 대상이 토지매각이므로, 본건 토지 위에 수목 등이 있다면 그 처리 문제에 대한 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

충청남도 태안군의 계획관리지역 내 '답' 용도 토지입니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 농지를 취득하고자 하는 농업인 또는 주말농장 목적의 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

특히, 몽산포 해수욕장 근거리 입지는 향후 태안 지역의 관광 인프라 확장 시 개발 압력이 미약하게나마 발생할 수 있는 잠재적인 장점입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 리스크가 매우 크며, 토지이용계획상 다수의 제한 규제가 존재하므로, 법적 요건 충족 및 개발 제한 여부를 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 농지이지만 계획관리지역에 속하여 향후 용도 변경 가능성이 농림지역 등 다른 농지에 비해 높습니다.

해수욕장 근거리: 몽산포 해수욕장 북서측 근거리 입지는 장기적으로 관광 연계 개발 가능성을 내포합니다.

재매각 물건: 농취증 미비 등으로 유찰되어 재매각이 진행되었다면, 경쟁률이 낮아질 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 농취증 준비 철저)

법원 정보

서산지원 경매6계