나이스옥션 법원경매 서산 2024타경318 [5] 충청남도 서산시 성연면 1629 오사리 성연에드가오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경318 [5] 충청남도 서산시 성연면 1629 오사리 성연에드가오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경318 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 4층407호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 31,933,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 소재한 오피스텔(성연에드가오피스텔 4층 407호)로, 사건번호 서산지원 2024타경318 (5)의 부동산 임의경매 물건입니다. 최초 감정가는 133,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 건물 사용승인일은 2019.01.17.입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건은 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 전용면적과 토지면적은 다음과 같습니다.

건물면적(전용): 26.14㎡ (약 7.91평)

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

1.3. 특이 및 주의 사항

재매각 물건입니다. 재매각의 경우 일반적인 경매와 달리 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 상향 조정되므로, 입찰 참여 시 이 점을 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 물건은 남동측 노폭 약 25m 내외, 남측 노폭 약 15m 내외, 북서측 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 서산테크노밸리는 산업단지 내에 있어 풍부한 배후수요를 자랑하는 지역입니다. 300여 개의 기업 입주와 약 9만 명의 배후수요(주변 산업단지 포함)가 기대되는 지역으로, 임대 수요가 높은 중심지역에 해당합니다. 다만, 현재 주위 환경은 주상용 시설과 나대지가 혼재하는 '미성숙 상가지대'로 평가되어, 상업시설의 완벽한 활성화까지는 시간이 필요할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

주거용 오피스텔(방, 욕실, 보일러실 등)로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방시설 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 서산테크노밸리 내 위치하며, 주변에 공동주택 단지가 조성되고 있어 생활 인프라가 점차 확충될 것으로 예상됩니다. 특히, 본 오피스텔은 실 거주자를 위해 빌트인 냉장고/세탁기 등 풀옵션을 갖추고 있어 임대 경쟁력이 높을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 서산지원 2024타경318 (5)

채권자: 목OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 주OOOOOO / 미OOOOOO

3.2. 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 경매구분이 임의경매이므로 근저당권 등 담보물권에 기해 진행된 사건입니다. 본건의 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 매수인이 인수할 가능성은 낮으나, 구체적인 권리분석은 입찰 전 재차 확인이 필수입니다. 임대관계는 미상(미확인)이므로, 현황조사서 및 임차인 유무에 대한 정밀한 조사가 필요합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

재매각에 따른 높은 입찰 보증금: 최저매각가격의 20%를 납부해야 하므로, 일반 경매(10%) 대비 자금 부담이 커지고 입찰 참여자가 줄어들 수 있습니다.

미성숙 상가지대: 감정평가서상 주위 환경이 미성숙 상가지대로 평가되어, 당장의 상권 활성화보다는 산업단지의 개발 속도에 따른 시간 투자가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 서산 지역 내에 쓰레기 소각장이 체험 관광형 시설로 변모하는 개발 계획이 있으나, 본 물건과의 정확한 거리 등은 추가 조사를 통해 확인하여야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리라는 산업단지의 풍부한 배후수요를 직접 흡수할 수 있는 입지에 위치한 소형 오피스텔입니다. 재매각으로 인해 매수보증금의 부담은 있으나, 이는 동시에 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 신축급(2019년 사용승인)의 주거용 오피스텔로 시설 상태가 양호하며, 공실 위험도가 낮아 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

핵심 배후수요 확보: 서산테크노밸리 및 주변 산업단지 종사자들을 임차인으로 확보할 수 있는 직주근접형 물건입니다.

신축급 오피스텔: 2019년 사용승인된 건물로, 감가상각 부담이 적고 실내 환경이 양호합니다.

재매각 경쟁률 하락 기대: 매수보증금이 20%로 상향되어 입찰 참여 문턱이 높아짐에 따라 낙찰가 방어 및 경쟁률 하락 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계