나이스옥션 법원경매 서산 2024타경318 [2] 충청남도 서산시 성연면 1629 오사리 성연에드가오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경318 [2] 충청남도 서산시 성연면 1629 오사리 성연에드가오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경318 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 4층404호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 31,933,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경318 (2)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 1629 오사리 성연에드가오피스텔 4층404호

용도: 오피스텔 (주거용)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 133,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적 (전용면적): 26.14㎡ (약 7.90평)

건물면적 (분양면적 추정): 43.00㎡ (약 13.01평)

사용승인일: 2019.01.17. (비교적 신축)

구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 4층

이용상태: 주거용 오피스텔 (방, 욕실, 보일러실 등)

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자: 주OOOOOO

채무자: 미OOOOOO

채권자: 목OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 재매각임 (매수보증금은 최저매각가격의 20%임)

임대관계: 미상

2. 입지 및 주변 분석

2.1. 입지조건

본건 오피스텔은 충청남도 서산시 성연면 오사리 "서산테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하고 있다. 산업단지 내에 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 조성된 첨단 산업단지이며 , 주변은 주상용 건물, 아파트 단지(e편한세상, 힐스테이트 등) 및 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재하는 미성숙 상가지대이다. 주위 환경 및 교통상황은 보통 수준으로 평가된다. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편이다.

2.2. 상권분석

서산테크노밸리는 산업시설용지(약 96% 분양 완료)에 36개의 공장이 가동 중이며, 약 6,353세대의 주거단지 조성이 진행 또는 완료되어 직주근접형 배후 수요가 풍부한 지역이다 . 대상 물건은 성연면 소재 산업단지 내 오피스텔로서, 주변 산업단지 종사자를 주 임차 수요로 하는 1인 가구 대상 수익형 부동산으로 판단된다. 다만, 아직 미성숙 상가지대라는 점을 고려하면 상업 시설의 활성화 정도는 추가적인 확인이 필요하다.

2.3. 생활정보

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방시설 및 승강기 설비 등을 갖추고 있다. 단지 내에는 공동주택(아파트)이 다수 조성되어 생활 편의 시설이 형성되고 있으나, 서산테크노밸리 내 중고등학교가 없어 2km 이상 떨어져 통학해야 하는 점은 단점으로 지적될 수 있다 .

2.4. 혐오시설 및 잠재적 리스크

서산 지역에는 현재 쓰레기 소각장(광역 소각장)이 연말(2025년 11월) 개장을 목표로 체험 관광형 복합 공간으로 변모를 시도 중이다 . 해당 소각장의 정확한 위치와 본건 오피스텔과의 거리를 확인하여 잠재적인 환경 리스크 요인으로 고려해야 한다. 광역 소각장은 통상적으로 기피 시설로 여겨지지만, 서산시에서는 찜질방, 물놀이장 등 친환경 복합 체험 공간으로의 변신을 추진하고 있다 .

또한, 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 최고가 매수인이 매수보증금을 포기했다는 의미이므로, 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 상향된 점을 유의해야 한다. (일반 경매는 10%)

3. 권리분석 및 종합 의견

3.1. 권리분석

본건은 토지/건물 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건이다.

주의사항: 재매각 물건이므로, 입찰보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 한다. 일반 경매 대비 더 높은 초기 자금이 필요하며, 입찰 전 권리관계 및 물건의 재매각 사유를 면밀히 분석하여 입찰 참여 여부를 결정해야 한다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 조사가 필요하다.

3.2. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리 내의 비교적 신축(2019년 사용승인) 주거용 오피스텔로, 산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건이다. 소형 평형(전용 약 7.90평)으로 1인 가구 임차 수요에 적합하다. 다만, '재매각' 물건이라는 점과 '임대관계 미상'이라는 권리분석상의 위험 요소가 존재하므로, 입찰보증금 20% 상향 조정에 따른 자금 부담 증가 및 명도 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 한다. 감정가는 1억 3,300만원으로 형성되어 있다.

4. 투자 포인트

4.1. 최고의 입지

서산테크노밸리 일반산업단지 내 위치로, 36개 기업체 및 약 6천 세대의 주거 단지 배후 수요를 갖춘 직주근접형 수익형 부동산이다 .

4.2. 재매각 조건의 기회

재매각으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 입찰보증금 20% 조건으로 인해 실질적으로 참여 가능한 인원이 줄어들어 경쟁 우위를 점할 기회가 될 수 있다. 다만, 입찰 전 재매각의 근본적인 원인(물건의 중대한 하자 또는 권리상의 문제)을 반드시 확인해야 한다.

4.3. 투자 적정성

비교적 신축 오피스텔로서 감가상각이 적고, 소형 평형은 산업단지 내 독신 근로자에게 선호도가 높아 공실 위험이 낮을 것으로 예상된다. 철저한 권리분석(특히 임차인 명도 부분)이 선행된다면 우량한 투자 기회가 될 수 있다.

법원 정보

서산지원 경매5계